• Data: 2024-09-02 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Mój problem prawny związany jest z nieruchomością, która jest współwłasnością kilku krewnych w udziałach po 1/6. Nieruchomość to działka zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym. Jeden ze współwłaścicieli, mój siostrzeniec, chce przejąć całość i żąda ode mnie sprzedaży mojego udziału za cenę przez niego ustaloną. Ja właściwie chciałabym także wyjść z tej współwłasności i otrzymać za udział wyrównanie pieniężne, ale siostrzeniec jak dotąd nie wystąpił do mnie oficjalnie o ugodowe zniesienie współwłasność, a tylko żąda natarczywie mojej zgody na transakcję sprzedaży na jego warunkach. Po mojej kilkukrotnej odmowie chce oddać sprawę do sądu, czy jest to zgodne z normalnym przebiegiem działania w takich sprawach? Jak wspomniałam, rozchodzi się tylko o rozbieżność w cenie.
Zniesienie współwłasności może nastąpić faktycznie między innymi przez przyznanie nieruchomości na własność jednemu z współwłaścicieli za spłatą pozostałych.
Można to uczynić zgodnie przed notariuszem, gdy strony wspólnie ustalą warunki. Gdy zaś co do warunków jest spór, różne propozycje co do ceny spłaty (czyli dot. ustalenia wartości nieruchomości) – sprawę należy oddać do sądu. Zgodnie z art. 212 Kodeksu cywilnego (K.c.):
„§ 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.
§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.
§ 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych”.
Trzeba jednak pamiętać, że zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego następuje z uwzględnieniem przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Notarialny podział jest jednak zdecydowanie szybszy i zwykle tańszy, gdy jest zgoda co do ceny, co do spłaty i gdy ustali się, kto ponosi koszty notariusza.
Jeśli Pani i pozostali współwłaściciele chcieliby uniknąć sądu (bo sprawa może trwać nawet rok lub dłużej w dużych miastach), zdecydowanie lepiej jest powołać rzeczoznawcę, który ustali wartość nieruchomości, tak by następnie określić wysokość spłat (lub spłaty). To będzie cenne również dla notariusza, który oprze akt notarialny na wycenie sporządzonej przez rzeczoznawcę. Nadto w razie kontroli urzędu skarbowego wykażą Państwo, skąd takie a nie inne kwoty spłat – wszak transakcja musi być rynkowa. Trzeba będzie zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych, jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności pozostali otrzymują spłatę nieruchomości w wysokości przekraczającej udział, jaki pierwotnie im przysługiwał. Dlatego tak ważne jest, by spłata odpowiadała wartości udziału. Posiadanie rzetelnej wyceny niezależnego rzeczoznawcy jest więc tutaj cenne i pozwoli uniknąć sporów.
Proszę pamiętać, że siostrzeniec nie może na Pani wymuszać zaakceptowania jego wyceny niepopartej wyceną specjalisty. Jeśli siostrzenic nie chce podnieść kwoty zapłaty za udział, a Pani jego propozycji nie akceptuje, to on niech odda sprawę do sądu. Wtedy to sąd oceni wartości, jeśli wyrazi Pani i reszta zgodę na zniesienie współwłasności przez przyznanie udziałów siostrzeńcowi za spłatą Państwa. Sąd jednak powoła biegłego rzeczoznawcę i kosztami obciąży albo jego, albo strony równomiernie.
Zniesienie współwłasności nieruchomości, gdy nie ma porozumienia co do spłaty udziałów, często wymaga interwencji sądu. Sąd, powołując rzeczoznawcę, może ustalić rzeczywistą wartość nieruchomości i określić wysokość spłat, co pomaga w sprawiedliwym zakończeniu sporu. Warto jednak dążyć do ugody przed notariuszem, co jest szybsze i często tańsze.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism dotyczących zniesienia współwłasności nieruchomości, aby ułatwić rozwiązanie Państwa problemów szybko i skutecznie. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać wsparcie doświadczonych prawników. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
