Zgoda na modernizację drogi dojazdowej ze współwłasnością

Modernizacja drogi – czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną

Zgodnie z treścią art. 201 Kodeksu cywilnego (K.c.): Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Do czynności zwykłego zarządu orzecznictwo zaliczyło np.:

1) instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na gruncie będącym przedmiotem współwłasności (uchwała SN z 19.04.2002 r., III CZP 18/02, OSNC 2003, Nr 2, poz. 18 z glosą M. Uliasza, OSP 2003, Nr 7–8, poz. 94; por. też post. SN z 21.11.1980 r., III CRN 166/80, OSNCP 1981, Nr 6, poz. 111; wyr. NSA z 16.7.2010 r., II OSK 906/09, Legalis);

2) budowę podziemnej linii kablowej służącej zaopatrzeniu w energię na nieruchomości stanowiącej działkę drogową, będącą przedmiotem współwłasności (wyrok NSA z 19.06.2012 r., II OSK 511/11, Legalis);

3) budowę przyłącza gazu do budynku mieszkalnego na nieruchomości wspólnej, umożliwiającej współwłaścicielom korzystanie z innych nieruchomości (wyr. WSA w Warszawie z 02.04.2002 r., IV SA 3785/02, Legalis);

4) złożenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej (post. SN z 24.11.2016 r., III CSK 394/15, Legalis).

Zgoda większości właścicieli drogi na położenie mediów i utwardzenie

Brak zgody powoduje, że czynność jest bezwzględnie nieważna. Nie ma tu zastosowania art. 63 K.c., który dotyczy zgody osoby trzeciej; współwłaściciele nie są osobami trzecimi w odniesieniu do czynności odnoszących się do rzeczy. Zgoda musi poprzedzać dokonanie czynności, a co za tym idzie, brak zgody nie może być usunięty przez późniejsze potwierdzenie. Skutki czynności dokonanej bez wymaganej zgody mogą powstać jedynie w granicach ochrony osób trzecich działających w dobrej wierze, tj. w zakresie art. 169, 170 K.c. czy art. 5-9 KWU (por. np. uzasadnienie wyroku SN z 10.06.1994 r., II CRN 53/94, Legalis; wyroku SA z 07.02.2006 r., I ACa 829/05, OSA 2006, Nr 12, poz. 40).

W orzecznictwie Sądu Najwyższego dość jednolicie przyjmuje się, iż instalowanie takich urządzeń, jak przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne, stanowią czynność zwykłego zarządu, a więc wymagana jest zgoda większości właścicieli (uchwała SN 25.03.1994 R. III CZP 182/92). Ponadto z uwagi na przepisy dodatkowe, a więc art. 29 Prawa budowlanego, a także zwiększenie użyteczności nieruchomości, poprzez dokonanie stosownego utwardzenia, orzecznictwo co do zasady uznaje, iż budowa drogi i jej utwardzenie stanowi czynność zwykłego zarządu, a więc wymaga zgody większości współwłaścicieli.

Postanowienie sądu jako zastępcze wyrażenie zgody na realizację inwestycji drogowej

Utwardzenie drogi, z uwagi na zwiększenie waloru jej atrakcyjności i przydatności, również uznawane jest jako czynność zwykłego zarządu. Jak więc widać, aby mógł Pan dokonać przyłącza, wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli, a nie wszystkich. W braku takiej zgody może Pan zwrócić się do sądu o wydanie zgody na takie przyłącze, jeżeli jest problem z zebraniem potrzebnych podpisów. W postępowaniu to sąd będzie powiadamiał o sprawie wszystkich współwłaścicieli. Dlatego też muszą być ujawnieni wszyscy spadkobiercy.

Przykłady

Przypadek pana Jana

Pan Jan, współwłaściciel drogi dojazdowej do działek rolnych, chciał przeprowadzić modernizację drogi poprzez położenie asfaltu. Współwłaściciele drogi, w liczbie 12 osób, byli rozproszeni po różnych częściach kraju. Pan Jan zorganizował spotkanie, na którym udało się uzyskać pisemną zgodę większości na realizację projektu. Projekt był finansowany częściowo z lokalnych dotacji, co dodatkowo zachęciło współwłaścicieli do wyrażenia zgody.

Sytuacja pani Katarzyny

Pani Katarzyna chciała zmodernizować drogę dojazdową do jej gospodarstwa poprzez instalację oświetlenia drogowego. Mimo że większość współwłaścicieli drogi była nieuchwytna lub niezainteresowana, pani Katarzyna zdecydowała się złożyć wniosek do sądu o wydanie zastępczej zgody na modernizację. Sąd po rozpatrzeniu wniosku i stwierdzeniu, że modernizacja zwiększy bezpieczeństwo i wartość nieruchomości, wydał pozytywną decyzję, umożliwiając realizację projektu.

Działania pana Michała

Pan Michał, inicjator budowy systemu kanalizacyjnego wzdłuż wspólnej drogi dojazdowej, napotkał na opór jednego ze współwłaścicieli, który nie zgadzał się na inwestycję. Pan Michał zorganizował kilka spotkań, na których przedstawił korzyści z projektu, w tym wzrost wartości nieruchomości i lepsze warunki sanitarne. Ostatecznie, dzięki staraniom i argumentacji, większość współwłaścicieli wyraziła zgodę, a projekt został zrealizowany, z korzyścią dla wszystkich zainteresowanych stron.

Podsumowanie

Modernizacja drogi dojazdowej ze współwłasnością wymaga uzyskania zgody większości współwłaścicieli. Niezależnie od celu inwestycji, czy to instalacja mediów czy utwardzenie drogi, współpraca i wspólne zrozumienie korzyści jest kluczowe dla pomyślnego zakończenia projektu. W przypadkach, gdy zgromadzenie zgód jest problematyczne, zawsze istnieje możliwość zwrócenia się o zastępcze pozwolenie sądowe, co umożliwia kontynuację ważnych inwestycji z korzyścią dla wszystkich użytkowników drogi.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz wsparcia prawego w kwestii modernizacji drogi dojazdowej ze współwłasnością? Skorzystaj z naszych porad prawnych online oraz profesjonalnie przygotowanych pism, które pomogą Ci uzyskać niezbędne zgody i zrealizować Twój projekt bez przeszkód. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2002 r., III CZP 18/02
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 1980 r., III CRN
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 lipca 2010 r., II OSK 906/09
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 1994 r., II CRN 53/94
6. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 1994 R. III CZP 182/92