• Data: 2024-06-29 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Dwa lata temu nabyłem działkę rolną. Tak jednak się u mnie pozmieniało, że teraz zależy mi na jej sprzedaży, czyli przed upływem 5 lat od nabycia. Nie jest dla mnie problemem zapłacenie podatku od wzbogacenia, ale krzyżuje mi plany brak zgody dyrektora KOWR na zbycie. Podkreślam, że chodzi o brak zgody na zbycie, a nie na nabycie, bo zgoda na nabycie nie jest potrzebna, ponieważ potencjalny kupiec ma prawo ją nabyć bez prawa pierwokupu. Aby ominąć tę przeszkodę, planuję dać działkę w darowiźnie mojej mamie, która też nie jest rolnikiem, i ona by ją sprzedała. Czy jest to zgodne z prawem? Czy również na darowiznę KOWR musi wyrazić zgodę? Czy gotówkę, którą mama otrzyma ze sprzedaży, może mi dać w darowiźnie? Co z podatkiem od wzbogacenia?
Na zbycie owszem wymagana jest zgoda KOWR, co wynika wprost z przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (u.k.u.r.). Panu KOWR zgody na sprzedaż nie wyraził, wobec tego zastanawia się Pan nad opcją darowizny działki rolnej na rzecz Pańskiej mamy po to, aby ona ją następnie sprzedała.
Ustawa wskazuje, że co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Natomiast ww. wymogu nie stosuje się do zbywania nieruchomości rolnej na rzecz osoby bliskiej zbywcy, a do takowych ustawa zalicza rodzica. Można zatem zbyć działkę rolną rodzicowi, który nie jest rolnikiem indywidualnym w rozumieniu ustawy.
Natomiast dla Pana istotny jest art. 2b ustawy. Zgodnie z nim:
„1. Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.
2. W okresie, o którym mowa w ust. 1, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.
3. Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyraża zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie czynności, o których mowa w ust. 2, przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.
4. Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości rolnej:
1) zbywanej lub oddawanej w posiadanie:
a) osobie bliskiej”.
Mimo więc, że ustęp 2 ustanawia zakaz zbycia oraz oddania w posiadanie nieruchomości rolnej przez jej nabywcę przez okres 5 lat od dnia nabycia – to KOWR może wyrazić na powyższe zgodę, ale ów zakaz zbycia to nie tylko zakaz sprzedaży, ale również zbycia nieodpłatnego np. w formie darowizny. Dopiero ustęp 4 wskazuje, że ust. 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości rolnej zbywanej osobie bliskiej. Zgodnie zaś z art. 2 pkt 6 ustawy: „Ilekroć w ustawie jest mowa o: 6) „osobie bliskiej” – należy przez to rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów”.
Jeśli więc daruje Pan nieruchomość matce, to nie obowiązuje Pana obowiązek z ust. 1 ani zakaz z ust. 2.
Jako że darowizna nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, to notariusz zgłosi darowiznę do US, by mama skorzystała ze zwolnienia z zapłaty podatku od darowizny. Doktryna prawa wskazuje, że mama jako obdarowana nie będzie podlegała pod art. 2b ustawy; cytuję fragment z komentarza do ustawy autorstwa Tomasza Czecha, Kształtowanie ustroju rolnego. Komentarz, wyd. II, 2022:
„W świetle wykładni systemowej pewne wątpliwości może budzić kwestia, czy w omawianej sytuacji zastosowanie znajduje art. 2a ust. 3a u.k.u.r. Zlokalizowano go bowiem bezpośrednio po przepisach, które odnoszą się do nabycia nieruchomości rolnej przez rolnika indywidualnego i wprowadzają górną normę obszarową (art. 2a ust. 1 i 2 u.k.u.r.).
Sądzę, że decydujące znaczenie należy przyznać wykładni językowej art. 2a ust. 3a u.k.u.r. Przepis ten ogólnie odwołuje się do określonych w ustawie wymogów dotyczących nabywcy nieruchomości rolnej. Należy uznać, że znajduje zastosowanie również do wymogu przewidzianego w art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. a u.k.u.r. (arg. lege non distinguente). W konsekwencji, jeżeli nabywana nieruchomość rolna ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczy, że jeden z małżonków jest osobą bliską w stosunku do zbywcy, aby skorzystać z omawianego wyłączenia. Nie obowiązuje wtedy zakaz wynikający z art. 2b ust. 2 u.k.u.r. (tak też P. Bender [w:] Notariat..., s. 780-781; P. Bender, Podstawowe... (cz. II), s. 73; K. Maj, Nowelizacja..., s. 76; odmiennie P. Wojciechowski [w:] Prawo..., s. 382).
Przykład: Ojciec, którego obejmuje zakaz unormowany w art. 2b ust. 2 u.k.u.r., darowuje nieruchomość rolną synowi do majątku wspólnego z jego małżonką. Czynność taka jest dopuszczalna (art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. a w zw. z art. 2a ust. 3a u.k.u.r.). Nie jest wymagane uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Po zawarciu umowy darowizny ani syn, ani jego żona nie podlegają obowiązkom i zakazom określonym w art. 2b ust. 1 i 2 u.k.u.r.”.
Mama zatem może nieruchomość sprzedać. Co do zasady, może z kwotą ze sprzedaży postąpić wedle uznania, czyli darować ją Panu. Jeśli dokona przelewu na konto, to Pan na mocy art. 4a ustawy i podatku od spadków i darowizn skorzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od darowizny (trzeba dokonać zgłoszenia w US w terminie 6miesięcy).
Oczywiście nie gwarantuję, że KOWR nie uzna tej czynności za obejście prawa i nie potraktuje jak celowe obejście zakazu z art. 2b ust 1 i 2, skoro de facto gotówka trafi do Pana, aczkolwiek przepisy na to pozwalają, więc ciężko uznać, że argumenty KOWR dałyby szansę na podważenie czynności, nie mniej jednak jakieś minimalne ryzyko jest, bowiem art. 83 K.c. wskazuje, że:
„§ 1. Nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności.
§ 2. Pozorność oświadczenia woli nie ma wpływu na skuteczność odpłatnej czynności prawnej, dokonanej na podstawie pozornego oświadczenia, jeżeli wskutek tej czynności osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działała w złej wierze”.
Natomiast jeśli mama sprzeda działkę przed upływem lat 5 od dnia otrzymania darowizny, a kwotę daruje Panu (nie przeznaczy na własne cele mieszkaniowe), to zapłaci podatek dochodowy 19%. Zakładając, że działka warta jest np. 100 tys. zł, podatek to aż 19 tys. zł.
Przykład 1
Pan Marek dwa lata temu nabył działkę rolną, ale jego sytuacja życiowa uległa zmianie i teraz chce ją sprzedać. Niestety, KOWR odmówił zgody na zbycie przed upływem 5 lat. Pan Marek postanowił darować działkę swojej matce, która następnie ją sprzedała. Dzięki temu, jako osoba bliska, jego matka nie musiała spełniać warunku 5-letniego posiadania nieruchomości przed sprzedażą. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży darowała synowi, który skorzystał ze zwolnienia podatkowego, ponieważ darowizna od matki jest zwolniona z podatku.
Przykład 2
Pani Anna nabyła działkę rolną trzy lata temu. Po zmianie planów życiowych chciała sprzedać ją wcześniej, ale nie uzyskała zgody KOWR. Zdecydowała się przekazać działkę jako darowiznę swojemu bratu. Brat, jako osoba bliska, sprzedał działkę bez konieczności czekania 5 lat. Pani Anna otrzymała od brata kwotę równą wartości działki jako darowiznę, dzięki czemu uniknęła podatku od sprzedaży.
Przykład 3
Pan Krzysztof kupił ziemię rolną dwa lata temu, ale teraz potrzebuje środków na inną inwestycję. Zgoda KOWR na sprzedaż przed upływem 5 lat była odmowna. Postanowił więc przekazać ziemię w darowiźnie swojej żonie, która jako osoba bliska mogła sprzedać ją od razu. Środki ze sprzedaży żona darowała mężowi, co było zwolnione z podatku darowizn, ale musieli uważać, aby cała operacja nie została uznana za pozorną i mającą na celu obejście prawa.
Osoba bliska, która otrzymała w darowiźnie nieruchomość rolną, może ją sprzedać bez konieczności czekania 5 lat od nabycia. Darowizna ta zwalnia zarówno darczyńcę, jak i obdarowanego z obowiązku uzyskania zgody KOWR na zbycie nieruchomości, pod warunkiem, że osoby te pozostają w bliskim pokrewieństwie. Należy jednak uważać na ewentualne ryzyko uznania takich działań za pozorne obejście prawa.
Potrzebujesz porady prawnej lub wsparcia w sporządzaniu pism dotyczących nieruchomości rolnych? Skontaktuj się z nami online i skorzystaj z profesjonalnej pomocy prawnej bez wychodzenia z domu! Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
