• Data: 2024-10-31 • Autor: Adam Nowak
W 1991 roku kupiłem od ojca garaż. Ojciec zmarł w 1995 roku i nie załatwił przepisania własności garażu na mnie. Przez prawie 30 lat użytkuję garaż i płacę za niego podatki. Obecnie garaż już nie jest mi potrzebny i chciałbym go sprzedać. Jak zalegalizować własność garażu?
Jak wynika z treści art. 158 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.), przeniesienie własności nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego. Jest to forma zastrzeżona pod rygorem nieważności, co oznacza, że nie doszło do skutecznego przeniesienia na Pana prawa własności pomimo zawarcia umowy sprzedaży z ojcem. To oznacza, że jest Pan jedynie posiadaczem, ale nie właścicielem.
Samoistnym posiadaczem nieruchomości jest ten, który nią włada jak właściciel (art. 336 K.c.), zatem wykonuje uprawnienia składające się na treść prawa własności (art. 140 K.c.), korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią. Ustalenie faktu posiadania rzeczy i jego charakteru odbywa się na podstawie manifestowanych przez posiadacza i widocznych na zewnątrz przejawów władania rzeczą i zawsze musi odnosić się do okoliczności konkretnego przypadku. Do zasiedzenia może prowadzić jedynie posiadanie jawne, widoczne dla otoczenia (postanowienie SN z dnia 24.08.2023 r., sygn. akt I CSK 2051/23).
Natomiast własność można w tym przypadku nabyć poprzez instytucję zasiedzenia. Jak bowiem stanowi art. 172 K.c.: „Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.
Zasiedzenie ma miejsce z mocy prawa po upływie terminu wskazanego w ww. przepisie. Dla stwierdzenia zasiedzenia – jego potwierdzenia – konieczne jest jednak złożenie wniosku do sądu o wydanie postanowienia. Właściwy jest sąd miejsca położenia nieruchomości.
Orzeczenie stwierdzające nabycie własności przez zasiedzenie – które zgodnie z art. 609 § 1 K.p.c. może być wydane wyłącznie na wniosek (wyrok SN z dnia 23.02.2017 r., sygn. akt V CSK 335/16). Zasiedzenie następuje z mocy samego prawa – ex lege, a postanowienie stwierdzające nabycie w ten sposób własności nieruchomości ma charakter deklaratoryjny i zapada jedynie w razie przyjęcia przez sąd oceny, że skutek taki rzeczywiście wystąpił wobec spełnienia przesłanek zasiedzenia sprowadzających się do zaistnienia określonych faktów. Fakt posiadania samoistnego nieruchomości w określonym czasie ma charakter obiektywny (postanowienie SN z dnia 06.03.2024 r., sygn. akt I CSK 5430/22).
Wydanie orzeczenia sądowego ma charakter deklaratoryjny, czyli potwierdza nabycie własności z upływem okresu zasiedzenia. Jeżeli przyjmiemy, że do nabycia posiadania doszło w 1991 r., to bieg terminu zasiedzenia zakończył się w 2011 r. Otrzymane postanowienie sądu potwierdzającego zasiedzenie jest podstawą do legitymowania się prawem własności (np. poprzez wpisanie właściciela do KW). Daje też prawo do rozporządzenia rzeczą w ramach prawa własności, czyli m.in. do jej sprzedaży.
Zasiedzenie garażu przez syna
Michał w 1995 roku otrzymał od swojego ojca garaż na osiedlu. Michał od tego momentu korzystał z garażu, opłacał rachunki, naprawiał go, a także wynajmował znajomym na przechowywanie samochodów. Nigdy jednak nie przeniósł formalnie własności w formie aktu notarialnego. Po 26 latach (w 2021 roku) Michał dowiedział się o możliwości zasiedzenia. Ponieważ władał garażem jak właściciel, złożył wniosek do sądu o stwierdzenie zasiedzenia. Sąd potwierdził, że spełnia przesłanki zasiedzenia, i Michał stał się formalnym właścicielem garażu.
Problem z umową kupna garażu
Anna w 2002 roku kupiła garaż od sąsiada na podstawie umowy pisemnej, bez sporządzania aktu notarialnego. Używała go przez 20 lat, remontowała i przechowywała w nim swoje rzeczy. W 2022 roku sąsiad nagle zmienił zdanie i próbował sprzedać garaż komuś innemu. Anna złożyła do sądu wniosek o zasiedzenie, wskazując, że korzystała z garażu jak właściciel przez 20 lat. Sąd po rozpatrzeniu sprawy wydał orzeczenie stwierdzające, że zasiedzenie nastąpiło, i Anna stała się pełnoprawnym właścicielem garażu.
Konflikt o własność garażu po latach
Tomasz od 1990 roku korzystał z garażu na terenie należącym wcześniej do jego cioci, która nie zostawiła po sobie spadkobierców. Przez 30 lat traktował garaż jak swój własny, a nikt z otoczenia nie kwestionował jego prawa do korzystania z niego. W 2020 roku na terenie pojawił się nowy właściciel gruntu, który zażądał od Tomasza opuszczenia garażu. Tomasz, powołując się na zasiedzenie, złożył wniosek do sądu o stwierdzenie nabycia własności. Sąd orzekł, że Tomasz, mimo iż objął garaż w złej wierze, nabył go na własność po 30 latach nieprzerwanego posiadania.
Artykuł omawia kwestie dotyczące nabycia własności nieruchomości, w tym garażu, poprzez zasiedzenie. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Posiadanie samoistne, czyli takie, w którym posiadacz włada nieruchomością jak właściciel, może prowadzić do zasiedzenia po 20 latach (w dobrej wierze) lub 30 latach (w złej wierze). Sąd potwierdza nabycie własności poprzez wydanie deklaratoryjnego orzeczenia.
Masz wątpliwości dotyczące własności nieruchomości lub kwestii zasiedzenia jak w przypadku garażu opisanego w artykule? Skontaktuj się z nami! Nasi prawnicy pomogą Ci zrozumieć Twoje prawa i wskażą formalności, jakie musisz spełnić, by stać się pełnoprawnym właścicielem. Nie wahaj się, już dziś napisz do nas!
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24.08.2023 r., sygn. akt I CSK 2051/23
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23.02.2017 r., sygn. akt V CSK 335/16
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6.03.2024 r., sygn. akt I CSK 5430/22
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
