• Data: 2024-12-06 • Autor: Adam Nowak
Mieszkam na wsi, ale utrzymuję się z pracy zawodowej. Mój sąsiad posiadający duże gospodarstwo rolne urządził pod moim oknem wybieg dla stada koni, chociaż ma wiele własnego gruntu dookoła własnej posiadłości. Ciągły fetor z wybiegu nie pozwala otworzyć okna, powiesić prania, jest dla mojej rodziny bardzo uciążliwy. Jesteśmy niewolnikami na własnej posesji. Wysokie temperatury sprawiają, że nawet przy zamkniętych oknach w domu czuć niechciane zapachy. Bardzo proszę o radę, gdzie się udać z tym problemem i jak to można rozwiązać?
Podkreślić należy, że zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.
W konsekwencji choć prawo własności ma charakter bardzo szeroki, to jednak nie jest to prawo bezwzględne, ponieważ przy wykorzystywaniu prawa własności należy brać pod uwagę zasady współżycia społecznego.
Dalej zauważmy, że zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Przepis ten stanowi o tzw. immisjach. Na podstawie art. 144 właściciel sąsiedniej nieruchomości może z mocy uprawnień wynikających z prawa własności domagać się powstrzymania się sąsiada od działania zakłócającego korzystanie z nieruchomości. Immisje pośrednie polegają na wszelkiego rodzaju zachowaniach, które pochodzą z jednej nieruchomości, a dotyczą pośrednio innej nieruchomości. Cechą immisji pośredniej jest oddziaływanie właściciela na własną nieruchomość, które to oddziaływanie przenika w sposób naturalny na nieruchomość sąsiednią.
Jako przykłady immisji pośrednich można wskazać między innymi wytwarzanie pary, dymu, pyłów, spalin, zapachów, emitowanie nadmiernego hałasu (uchwała SN z dnia 4 marca 1975 r., sygn. akt III CZP 89/74). Oddziaływanie pośrednie na nieruchomości sąsiednie jest dopuszczalne tylko, jeśli mieści się w granicach przeciętnej miary. Oceny przeciętnej miary dokonuje się według dwóch kryteriów: społeczno-gospodarczego przeznaczenia obu nieruchomości oraz stosunków miejscowych.
W myśl zaś art. 222 § 2 „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.
Interes prawny wynikający z art. 140 i z art. 144 związany jest z wpływem na sposób wykonywania prawa własności i zakłócaniem korzystania z nieruchomości ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Wyrok SN z dnia 21.01.1976 r., sygn. akt III CRN 367/75 :
„Art. 144 k.c. ma zastosowanie nie tylko wtedy, gdy właściciel sąsiedniej nieruchomości doznaje szkody, ale także wtedy, gdy właściciel sąsiedniej nieruchomości przy wykonywaniu swych praw zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (np. budowa chodnika betonowego spowodowała nadmierne odpływanie wód spadowych na nieruchomość sąsiednią). Natomiast jeżeli zakłócenie wywołuje nadto szkodę, to wówczas ponoszący szkodę może dochodzić odszkodowania ale na zasadach ogólnych”.
Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16.05.2023 r., sygn. akt II CSKP 1062/22:
„Właściciel nieruchomości dotkniętej immisją, który występuje z roszczeniem chroniącym jego prawo, powinien powołać jako podstawę prawną swego żądania art. 222 § 2 w zw. z art. 144 k.c. Przepis art. 144 k.c. nie wprowadza bowiem odrębnego roszczenia, a jedynie dookreśla przesłanki, po spełnieniu których aktualizuje się ochrona własności uregulowana w przepisach ogólnych. Roszczenie może być kierowane zarówno przeciw właścicielowi nieruchomości, na której powstają zakłócenia, jak i przeciwko osobom niebędącym właścicielami, których zachowania generują immisje. Jeżeli immisje spowodowały szkodę, jej naprawienie następuje na podstawie przepisów o odpowiedzialności z tytułu czynów niedozwolony (art. 415 k.c. i nast.). Jeżeli wskutek immisji powstaje zagrożenie wystąpienia szkody, łącznie z roszczeniem negatoryjnym może przysługiwać uprawnionemu roszczenie o zapobieżenie szkodzie (art. 439 k.c.)”.
W konsekwencji jeżeli fetor przekracza zwykłe miary, jest uciążliwy i zakłóca normalnie korzystanie z Państwa nieruchomości, to przysługuje roszczenie negatoryjne o zaniechanie takich działań na podstawie art. 144 w zw. z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego.
Rozbudowa domu a zakłócenie sąsiadom spokoju
Właściciel nieruchomości postanawia rozbudować swój dom, dodając nowe piętro. Prace budowlane powodują znaczny hałas oraz wibracje, co zakłóca spokój sąsiadów. Sąsiedzi mogą domagać się od właściciela ograniczenia działań, jeśli hałas przekracza przeciętną miarę i utrudnia normalne korzystanie z ich nieruchomości. To przykład immisji pośredniej.
Prowadzenie działalności gospodarczej na posesji
Właściciel nieruchomości decyduje się na otwarcie warsztatu samochodowego na swoim terenie. Choć ma prawo korzystać z nieruchomości w celach zarobkowych, to intensywne emisje hałasu i spalin mogą przekraczać przeciętną miarę i zakłócać sąsiadom codzienne życie. Sąsiedzi mogą wystąpić z roszczeniem o ograniczenie takiej działalności lub nawet jej zaprzestanie, jeśli zakłócenia są zbyt uciążliwe.
Sadzenie wysokich drzew przy granicy posesji
Właściciel nieruchomości sadzi szpaler wysokich drzew tuż przy granicy z posesją sąsiada. Drzewa rzucają cień na ogród sąsiada, uniemożliwiając mu uprawę roślin, które potrzebują słońca. Sąsiad może wystąpić z roszczeniem, ponieważ zakłócenie takie może przekraczać przeciętną miarę wynikającą z miejscowych stosunków i przeznaczenia nieruchomości.
Korzystanie z własnej nieruchomości, zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego, daje właścicielowi szerokie prawa do czerpania korzyści z posiadanej rzeczy i rozporządzania nią, jednak w granicach określonych przez prawo oraz zasady współżycia społecznego. Właściciel musi pamiętać, że jego działania nie mogą zakłócać korzystania z sąsiednich nieruchomości ponad przeciętną miarę. Immisje, takie jak hałas, zapachy czy cienie, są dopuszczalne tylko wtedy, gdy mieszczą się w granicach wynikających ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości. Przekroczenie tych granic może prowadzić do roszczeń ze strony sąsiadów o zaniechanie uciążliwych działań.
Jeśli masz wątpliwości dotyczące korzystania z własnej nieruchomości lub napotykasz problemy związane z sąsiadami, oferujemy kompleksowe porady prawne w zakresie prawa własności. Pomożemy Ci zrozumieć, jakie masz prawa i obowiązki jako właściciel, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego. Zajmujemy się również sprawami związanymi z immisjami – hałasem, zanieczyszczeniami czy innymi uciążliwościami, które mogą zakłócać korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Skontaktuj się z nami, by dowiedzieć się, jak skutecznie chronić swoje prawa i rozwiązać spory sąsiedzkie.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
