Współwłasność nieruchomości, czy można zablokować sprzedaż udziałów?

Współwłasność – zasady wspólnego dysponowania nieruchomością

Analizując przedstawiony problem, wskazuję, że zgodnie z art. 195 i następnymi Kodeksu cywilnego (dalej K.c.): Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Czyli każdy z współwłaścicieli może rozporządzać swobodnie swoim udziałem, w tym zbyć go bez zgody pozostałych. Albowiem nabycie udziału polega na przeniesieniu prawa własności w części należącej do określonego współwłaściciela, przez co zastosowanie znajdują tu przepisy dotyczące przeniesienia prawa własności (J. Rudnicka, G. Rudnicki, S. Rudnicki, w: J. Gudowski, Komentarz KC, t. 2, 2016, art. 198, Nt 1). W literaturze podkreśla się, że zbywalność (…) udziałów jest konstytutywną cechą współwłasności ułamkowej, czyli takie cechy, które wystarczają, aby wyodrębnić z całości poszczególne udziały (M. Deneka, Uprawnienia, rozdz. II, § 2, pkt II, Nt 2).

Sprzedaż udziału przez jednego ze współwłaścicieli (udziału należącego do jednego ze współwłaścicieli), nie wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli.

Żądanie zniesienia współwłasności – uprawnienie każdego ze współwłaścicieli

Jeżeli po sprzedaży udziału w nieruchomości pozostali współwłaściciele nie będą mogli porozumieć się z nowym współwłaścicielem, wtedy pozostali (lub jeden z nich), mogą wnieść do sądu, na podstawie art. 210 i następne K.c., o zniesienie współwłasności. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.

Wnioski

Jeżeli siostry sprzedadzą swoje udział wspomnianej firmie i korzystanie z nieruchomości w oparciu Pana udział stanie się uciążliwe, wtedy może Pan żądać, aby ta firma odkupiła od Pan udział w nieruchomości. Może Pan też złożyć do sądu wniosek, jeżeli polubownie nie uda się podzielić nieruchomości, aby sąd w Pana imieniu dokonał podział nieruchomości w taki sposób, aby swobodnie mógł Pan korzystać ze swojego udziału w nieruchomości. Niestety, nie może Pan pozbawić współwłaścicielek prawa do sprzedaży należących do nich udziałów. Gdy siostry sprzedadzą udziały, zmienią się współwłaściciele i będziecie musieli podzielić tak nieruchomość, aby każdy uprawniony mógł korzystać ze swojego udziału na mocy porozumienia lub sądowego podziału. Nie ukrywam, że dla Pana najlepiej byłoby odkupić udziały od sióstr, np.: poprzez zaciągnięcie kredytu, gdzie zabezpieczeniem dla banku mógłby być Pana udział w nieruchomości. Ale rozumiem, że takie rozwiązanie Pana nie interesuje.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.