Współwłasność nieruchomości a dochody z najmu

Dochody ze wspólnej nieruchomości

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego „własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność)”. Jak wynika z treści art. 199, „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli”.

W myśl art. 207 „pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”. Każdy ze współwłaścicieli niesprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu (art. 208). W myśl art. 53 § 2 „pożytkami cywilnymi rzeczy są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego”.

Oddanie wspólnej nieruchomości w najem stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli. Jednocześnie każdy ze współwłaścicieli ma ustawowe prawo do otrzymania pożytków cywilnych z rzeczy proporcjonalnie do posiadanego udziału w rzeczy wspólnej.

Zwrot pożytków z nieruchomości

W przedstawionej sprawie może Pan zatem wytoczyć powództwo z roszczeniem o zwrot pożytków wobec współwłaściciela. W tym zakresie obowiązuje ogólny termin przedawnienia wynoszący 6 lat (art. 118). Zgodnie z art. 120 „bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne. Jeżeli wymagalność roszczenia zależy od podjęcia określonej czynności przez uprawnionego, bieg terminu rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stałoby się wymagalne, gdyby uprawniony podjął czynność w najwcześniej możliwym terminie”.

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 10.05.1965 r., sygn. akt III C 14/65, należność z tytułu czynszu jest wspólna dla wszystkich współwłaścicieli i wchodzi do zasobu wspólnych dochodów. Dopiero dochód netto powstały po upływie roku gospodarczego, po odliczeniu wydatków, dzieli się na współwłaścicieli stosownie do ich udziałów we współwłasności. Przykładowo zatem roszczenie o wypłatę przypadającej części czynszu za 2022 r. jest roszczeniem wymagalnym od dnia 1 stycznia 2023 r. i dopiero od tej daty należy liczyć termin przedawnienia.

Zmiana umowy najmu i kwestie podatkowe

Powinno również dojść do aneksowania umowy najmu tak, aby również Pan występował jako strona umowy, ewentualnie powinna zostać zawarta umowa pomiędzy współwłaścicielami dotycząca zarządu rzeczą wspólną (quoad usum), w której ramach współwłaściciel nadal występuje jako strona umowy najmu, jednakże przekazuje Panu rachunek z zarządu oraz przekazuje należną część zysku z najmu.

Przechodząc na grunt prawa podatkowego, wskażmy, że zgodnie zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT źródłem przychodu jest najem prywatny. Jak podaje art. 8 ust. 1 ustawy PIT, przychody z rzeczy wspólnej obliczamy proporcjonalnie do udziału w rzeczy wspólnej. Ponadto w myśl art. 9a ust. 6 ustawy PIT do przychodów z najmu prywatnego stosujemy zasady opodatkowania w formie ryczałtu od przychodu ewidencjonowanego.

Zgodnie zatem z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu najmu prywatnego.

W konsekwencji obowiązek podatkowy w przypadku przychodów z najmu prywatnego powstaje w momencie faktycznego otrzymania przez podatnika przychodu z tego tytułu. Skoro zatem nie otrzymał Pan należnej Panu części przychodu z najmu rzeczy wspólnej, to na tym etapie nie powstaje obowiązek podatkowy względem organów podatkowych.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.