• Data: 2024-04-02 • Autor: Katarzyna Talkowska-Szewczyk
Jestem współwłaścicielką w 1/4 mieszkania po zmarłym ojcu. Od 20 lat matka, która w nim mieszka, nie chce udostępnić mi mieszkania, mimo że zdarzało się, że byłam w trudnej sytuacji życiowej i chciałam się wprowadzić. Ostatecznie zawsze znajdowała jakiś pretekst, aby mi to uniemożliwić i musiałam wynajmować mieszkanie od osób trzecich. W związku z taką jej postawą nie dokładałam się do tego mieszkania, ona sama opłacała koszty, bo ja musiałam płacić za wynajmowane mieszkania. Obecnie chciałabym wprowadzić się do tego mieszkania, pomimo jej sprzeciwu. Jak mam rozwiązać ten problem?
Podstawą prawną do udzielenia odpowiedzi na zapytanie stanowi ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r., poz. 1610; dalej „K.c.”). W oparciu o art. 140 K.c. – w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Na pozytywną stronę własności składają się dwa uprawnienia podstawowe: uprawnienie do korzystania z rzeczy oraz do rozporządzania rzeczą. W zakresie uprawnienia do korzystania wskazuje się na kolejny zespół uprawnień przyznanych właścicielowi (tzw. triada uprawnień). Przede wszystkim właścicielowi przysługuje prawo do posiadania rzeczy (ius possidendi), lecz także do używania jej w takiej postaci, która nie jest związana z pobieraniem pożytków (ius utendi), jak i do pobierania pożytków (ius fruendi). Skoro władztwo właściciela nad rzeczą jest szerokie, ma on także uprawnienie do dyspozycji faktycznych związanych z rzeczą, w tym do jej przetworzenia, zużycia i zniszczenia. W zakresie uprawnienia do rozporządzania rzeczą (ius disponendi) właściciel ma prawo do wyzbycia się rzeczy (zob. jednak zastrzeżenie z pkt 6 poniżej), w tym do przeniesienia jej własności na inny podmiot. Ponadto przysługuje mu uprawnienie do obciążenia rzeczy prawami rzeczowymi, a także do zawarcia umów obligacyjnych dotyczących rzeczy.
Negatywna strona własności jest wyrażona w sformułowaniu „z wyłączeniem innych osób”. Oznacza obowiązek nieingerowania przez inne podmioty w uprawnienia przysługujące właścicielowi (non facere). Negatywna strona własności stanowi powszechny obowiązek nieczynienia niczego, co naruszałoby uprawnienia przyznane właścicielowi. Możliwość ingerencji osoby trzeciej w cudzą własność może wynikać jednak z mocy prawa, a ponadto być konsekwencją zgody właściciela (np. gdy obciążył on własną rzecz ograniczonym prawem rzeczowym).
Podkreślić jednak należy, że prawo własności nie ma charakteru absolutnego, niczym nieograniczonego. Pierwszą granicę prawa własności stanowi całokształt obowiązującego ustawodawstwa. Prawo własności jest kształtowane, począwszy od Konstytucji, zarówno przez normy prawa cywilnego, jak i normy innych gałęzi prawnych, w tym przede wszystkim ustawy o charakterze administracyjnoprawny, a także inne akty. Większość ograniczeń prawa własności ma właśnie charakter publicznoprawny i wynika zarówno z przepisów prawa administracyjnego, jak i z wydanych decyzji administracyjnych.
Nadto w art. 140 K.c. wskazano na ograniczenia własności w postaci klauzul generalnych zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. Klauzule generalne odgrywają istotną rolę w systemie prawa, przenikają bowiem tenże system i nadają normom prawnym swoiste zabarwienie, stanowiąc łącznik pomiędzy normami prawnymi a szerokim układem norm pozaprawnych. Zasady współżycia społecznego obejmują normy etyczne i moralne, odnoszące się do wzajemnych relacji między ludźmi. U podstaw wprowadzenia zasad współżycia społecznego do systemu prawa leżała potrzeba objęcia ochroną prawną wartości moralnych, kulturalnych, zwyczajowych i obyczajowych. Jedną z funkcji zasad współżycia społecznego jest wyznaczenie granicy wykonywania prawa własności. W konsekwencji w treści własności nie mieszczą się typowe niemoralne zachowania, które nigdy nie mogą być przedsiębrane przez żadnego właściciela.
Klauzulą generalną jest także społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. W omawianej klauzuli chodzi o pewne ukierunkowanie, które uwzględnia zarówno interes społeczny, jak i funkcjonalne ujęcie praw majątkowych. Omawiana klauzula odwołuje się do kryteriów ekonomicznych, które z punktu widzenia moralności nie zawsze zasługują na aprobatę. Uwzględnia ona zarówno interes jednostkowy, jak i interes społeczny, które powinny się nawzajem równoważyć. Ograniczenia wynikające z klauzuli społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa nie mogą iść jednak dalej niż ograniczenia wynikające z zasad współżycia społecznego.
Z przedstawionego opisu wynika, że jest Pani współwłaścicielką nieruchomości w 1/4. Natomiast wspólne wykonywanie prawa z innymi współwłaścicielami może prowadzić do konfliktów, dlatego też rekomendowałabym, aby wystąpić z wnioskiem do sądu o ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości. W takim wniosku określa Pani część nieruchomości, z której będzie wyłącznie korzystać, a także wskazuje Pani część nieruchomości, z której będzie wyłącznie korzystać druga strona. Dodatkowo wskazuje się, z jakich części wspólnych, np. łazienka, kuchnia, będą Panie razem korzystać. Najlepiej będzie podzielić się pokojami i ustalić, z jakich części wspólnych Panie będą korzystać.
Jako współwłaścicielka mieszkania powinna Pani płacić 1/4 opłat właścicielskich, czyli nie za media, prąd, gaz, tylko np. czynsz, podatek od nieruchomości. W tym zakresie Pani matka może ewentualnie żądać zwrotu należności nieprzedawnionych – okres przedawnienia to 3 lata. Natomiast Pani ma kontrargument: nie miała Pani dokumentów, które mogłyby stanowić podstawę do dokonywania opłat.
Na koniec dodam, że zalecałabym Paniom rozważenie zniesienia współwłasności, wówczas jedna z osób otrzymałaby mieszkanie w całości, a druga mogłaby uzyskać spłatę ze swego udziału, czyli środki na np. wkład własny na nową nieruchomość. Jeżeli zdecydowałaby się Pani na zniesienie współwłasności, to mama musiałaby Panią spłacić w zakresie 1/4 nieruchomości.
Sprawa spadkowa – różnica zdań między rodzeństwem
Po śmierci ojca, mieszkanie zostało podzielone między czworo rodzeństwa. Dwoje z nich chciało sprzedać nieruchomość, a dwoje pozostało chciało je zachować dla potomstwa. Konflikt rozwiązano poprzez mediację, gdzie zdecydowano, że dwójka zainteresowana sprzedażą otrzyma ekwiwalent pieniężny od pozostałej dwójki, co pozwoliło na zachowanie nieruchomości w rodzinie.
Korzystanie z mieszkania przez jednego ze współwłaścicieli
Po rozwodzie, był mąż nadal mieszkał w apartamencie należącym do obu stron, nie dopuszczając do niego byłej żony. Rozwiązaniem okazało się zastosowanie przez sąd nakazu eksmisji byłego męża i równoczesne ustalenie grafiku rotacyjnego użytkowania mieszkania, aby obie strony mogły z niego korzystać.
Nieporozumienia związane z opłatami i remontami
Dwoje współwłaścicieli nie mogło dojść do porozumienia w kwestii podziału kosztów związanych z remontem starego domu. Po wielu dyskusjach i nieudanych próbach mediacji, postanowili sprzedać dom i podzielić dochód równo, co rozwiązało ich długotrwały konflikt finansowy i pozwoliło obu stronom na nowy start.
Współwłasność mieszkania może prowadzić do skomplikowanych sytuacji i konfliktów między współwłaścicielami, szczególnie gdy chodzi o korzystanie z nieruchomości, jej sprzedaż czy remont. Rozwiązania takie jak mediacje, sądowe ustalenie sposobu użytkowania, czy ostateczne zniesienie współwłasności i podział majątku, mogą pomóc w znalezieniu sprawiedliwego i prawnie uzasadnionego kompromisu, który zadowoli wszystkie strony. Ważne jest, aby pamiętać o prawnych aspektach współwłasności oraz o zasadach współżycia społecznego, które mogą wpłynąć na finalne decyzje.
Potrzebujesz pomocy prawnej w zakresie współwłasności nieruchomości? Skontaktuj się z nami, aby otrzymać profesjonalne porady prawne online oraz wsparcie w przygotowaniu niezbędnych dokumentów i pism. Nasz zespół specjalistów jest do Twojej dyspozycji, aby pomóc Ci rozwiązać każdy problem prawny związany z Twoją nieruchomością. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
