• Data: 2024-11-25 • Autor: Monika Jakubas
Czy działka może mieć dwóch współwłaścicieli?
Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego (Dz.U.2023.1610 t.j. z dnia 2023.08.14 – dalej „K.c.) – własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Tej samej regule podlegają tak rzeczy ruchome, np. samochód, jak i nieruchomości: działki oraz budynki na nich posadowione.
Działka, jak inne nieruchomości, może mieć dwóch albo więcej współwłaścicieli. Jest to tak zwana współwłasność w częściach ułamkowych regulowana przez przepisy Działu Czwartego Kodeksu cywilnego.
Prawa współwłaściciela różnią się od praw samodzielnego współwłaściciela. Doznają one ograniczenia na płaszczyźnie prawnej oraz faktycznej.
Jak wynika z art. 199 K.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Największego ograniczenia doznaje współwłaściciel na polu zbycia lub innego rozporządzenia wspólną działką, a także w zakresie tzw. czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Do tych czynności w przypadku działki można zaliczyć m.in. podział działki, wzniesienie na niej budynku, zmianę sposoby użytkowania. Katalog tych czynności podlega bieżącej ocenie sądów i za każdym razem czynność współwłaściciela wymaga odrębnej analizy.
Ograniczenia praw współwłaściciela działki istnieją także w mniej poważnych sytuacjach. Zgodnie z art. 201 K.c. do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Zatem także w czynnościach zwykłego zarządu, przez które należy rozumieć czynności nie wiążące się z nadmiernymi wydatkami oraz czynności związane z zachowaniem działki w należytym stanie, współwłaściciel działki nie może działać samodzielnie. Nie może samodzielnie podpisać np. umowy dzierżawy działki.
Powyższe oznacza, że w przypadku czynności polegających na normalnym, przeciętnym dbaniu, czy korzystaniu z nieruchomości, współwłaściciel musi uzyskać zgodę większości współwłaścicieli lub w przypadku braku możliwości uzyskania takiej zgody, musi uzyskać zgodę sądu. Co więcej, władztwo współwłaściciela nad działką ulega ograniczeniu także w fizycznym zakresie, na co wskazuje art. 206 K.c.:
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Oznacza to, że w braku umów dotyczących tzw. podziału quod usum (do używania) działki, każdy ze współwłaścicieli może używać całej działki, o ile jest to możliwe w takim zakresie aby nie ograniczało możliwości reszty współwłaścicieli. Współwłaściciel działki nie może zatem na przykład bez zgody reszty współwłaścicieli działki ogrodzić jej fragmentu do indywidualnego używania.
Oczywiście przepisy dotyczące współwłasności działki zostały sformułowane w taki sposób, że współwłaściciel nie zostaje całkowicie pozbawiony możliwości działania.
Zgodnie z art. 198 K.c. każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać, w tym sprzedać swój udział bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Natomiast art. 203 K.c. upoważnia każdego ze współwłaścicieli do wystąpienia do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Art. 202 K.c. przewiduje natomiast, że jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia tej kwestii przez sąd.
W świetle art. 209 K.c. każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. W zakresie takich nagłych czynności zachowawczych zgoda pozostałych współwłaścicieli nie jest wymagana. Jak wyjaśnia orzecznictwo sądów, w praktyce mogą to być czynności procesowe, prawne, jak i faktyczne np. dochodzenie przez jednego ze współwłaścicieli działki należnego czynszu dzierżawy.
Kodeks cywilny określa także, w jaki sposób i na jakich zasadach następują rozliczenia miedzy współwłaścicielami działki.
Z art. 207 K.c. wynika, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. Zgodnie z tym przepisem w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Zatem współwłaściciele działki powinni w powyższy sposób rozliczać między sobą zapłacony podatek od nieruchomości, a także dzielić przypadające im wynagrodzenia z tytuły umowy dzierżawy wspólnej działki.
Co więcej, zgodnie z art. 208 K.c. każdy ze współwłaścicieli niesprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu. W praktyce może żądać przedstawienia wydatków, jakie zostały poczynione na działkę oraz dochodów, jakie ona przyniosła.
Oczywiście ustawodawca dopuścił możliwość zniesienia współwłasności działki. Może ono nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami, a w braku porozumienia między nimi w drodze postępowania przed sądem.
Zgodnie z art. 210 § 1 zdanie 1 K.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.
Obydwa sposoby zniesienia współwłasności działki mają swoje plusy i minusy, ale w końcowym efekcie dochodzi do fizycznego zniesienia współwłasności działki, albo do pozostawienia działki w rękach jednego ze współwłaścicieli z ustaleniem spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli.
Jak zostało wskazane wyżej, współwłasność można znieść przez podział działki. Zgodnie z art. 211 K.c. – każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej. Podział działki zgodnie z tym przepisem nie jest jednak możliwy, gdy:
Powyższe kryteria wymagają szerszego omówienia i nie sposób opisać wszystkich wyłączeń możliwości podziału działki. Dla przykładu można wskazać jednak chociażby zakaz dzielenia działek rolnych na mniejsze niż 30 arów, który wynika z art. art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Także miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może wprowadzać ograniczenia uniemożliwiające podział nieruchomości powodujący powstanie działek mniejszych niż 15 arów.
Podział działki może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami albo w przypadku braku zgody między nimi, w drodze postępowania sądowego.
W przypadku podziału umownego, jeśli współwłaściciele planują podzielić fizycznie działkę, muszą najpierw przeprowadzić procedurę podziału nieruchomości opisaną w Dziale III Rozdziale I ustawy o gospodarce nieruchomościami. Po wydzieleniu stosownych nowych działek dochodzi do podpisania umowy w formie aktu notarialnego.
Jeśli współwłaściciele nie mogą osiągnąć porozumienia, konieczny staje się sądowy podział nieruchomości.
Wniosek o podział działki może wnieść każdy ze współwłaścicieli, a w postępowaniu biorą udział wszyscy współwłaściciele, jako uczestnicy. W toku postępowania sąd ma możliwość przeprowadzić podział działki na wiele sposobów, stosownie do brzmienia przepisów art. 211 i następnych K.c.
W pierwszej kolejności, jeśli jest to możliwe, sąd zawsze będzie dążył do podziału fizycznego działki. Przy czym będzie mógł zasądzać stosowne spłaty wyrównujące dysproporcję między udziałem współwłaściciela a wielkością przydzielonej mu nowej działki.
Tak jak zostało już wskazane, podział jest podstawowym i preferowanych przez Kodeks cywilny sposobem podziału działki. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 9 września 2011 r., sygn. akt I CSK 674/10, opubl. LEX nr 960518:
„W świetle przepisów art. 211 K.c. i art. 212 § 2 K.c. podział fizyczny rzeczy (podział naturalny) jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności”.
W przypadku umownego zniesienia współwłasności współwłaściciele mają swobodę ustalenia zasad podziału działki, z uwzględnieniem bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa.
W przypadku podziału sądowego sąd będzie stał na straży wyważenia interesów poszczególnych współwłaścicieli i nie będzie związany wnioskami uczestników w zakresie preferowanego sposobu fizycznego podziału działki.
Na gruncie tematu współwłasności działek pojawia się szereg zagadnień pobocznych dotyczący m.in. ograniczeń prawnych w podziale działek budowlanych i rolnych, szczegółowych rozliczeń między współwłaścicielami, podziałem quod usum. Nie sposób z góry określić wszystkich zagadnień prawnych związanych ze współwłasnością, dlatego zawsze w celu określenia konkretnej sytuacji prawnej i znalezienia optymalnych rozwiązań warto skontaktować się z prawnikiem będącym specjalistą z tego zakresu prawa.
Przykład 1
Troje rodzeństwa odziedziczyło po rodzicach działkę letniskową nad jeziorem. Jedeno z rodzeństwa chciałby sprzedać działkę, drugi chciałby ją przekształcić w ekologiczne gospodarstwo agroturystyczne, a trzeci chciałby, aby działka pozostała w rodzinie jako dziedzictwo dla przyszłych pokoleń. Różne wizje przyszłości działki prowadzą do konfliktów i utrudniają podjęcie wspólnych decyzji. Sytuacja ta ilustruje, jak trudne może być pogodzenie interesów różnych współwłaścicieli, zwłaszcza gdy mają oni różne priorytety i wartości.
Przykład 2
Dwóch przyjaciół zainwestowało w zakup działki budowlanej z zamiarem wybudowania na niej szeregu domów jednorodzinnych. Jednak ze względu na zmianę przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, inwestycja stała się nieopłacalna. Współwłaściciele muszą podjąć decyzję, co zrobić z działką, która straciła na wartości. Mogą zdecydować się na sprzedaż działki z stratą, zmianę przeznaczenia działki lub dalsze poszukiwanie inwestorów.
Przykład 3
Dwie sąsiadujące działki zostały zakupione przez różnych właścicieli. Jeden z właścicieli postanawia ogrodzić swoją część działki w taki sposób, że utrudnia dostęp do drogi dojazdowej dla drugiego właściciela. Powstaje spór sąsiedzki, który może przerodzić się w długotrwały proces sądowy. Sytuacja ta pokazuje, jak ważne jest przestrzeganie przepisów dotyczących współwłasności i jak łatwo o konflikty, gdy interesy sąsiadów się kolidują.
Chcesz szybko i skutecznie rozwiązać kwestie związane ze współwłasnością działki? Nasi prawnicy oferują kompleksowe wsparcie prawne, w tym przygotowanie umów, reprezentacje w sądzie oraz poradę online. Zaoszczędzisz czas i unikniesz niepotrzebnych stresów. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
