• Data: 2024-04-05 • Autor: Katarzyna Bereda
Mój tata kupił przed 10 laty dom z 2005 r. będący w stanie surowym zamkniętym – posiadamy pozwolenie na budowę oraz wszystkie dokumenty projektowe. O inwestycji byli poinformowani sąsiedzi, w tym Lasy Państwowe – Nadleśnictwo, z którego terenem sąsiadujemy. W chwili zakupu dom nie miał odbioru i do tej pory go nie uzyskał, ciągle jest jakby w budowie. Chcielibyśmy do tego doprowadzić, ale wyszło na jaw, że budynek przekracza granice działki. Niestety, poprzedni właściciel nieruchomości ukrył fakt, że dom został postawiony niezgodnie z projektem i stoi w gruncie Nadleśnictwa 35 cm na długości całej jednej ściany. Przed laty tatę zmyliło ogrodzenie, zasugerował się jego umiejscowieniem, a potem się okazało, że ono jest na cudzym gruncie. Z powodu tego przekroczenia granicy działki nie możemy dokończyć budowy i formalnie odebrać domu. Wizyta w Nadleśnictwie nie przebiegła po naszej myśli i raczej nie dostaniemy zgody dyrektora na służebność. Co możemy w tej sytuacji zrobić? Myślimy o nabyciu własności tego kawałka przez zasiedzenie, ale czy tata musi być właścicielem nieruchomości przez 20 lat, żeby móc założyć taką sprawę? Może wystarczy, że nieruchomość stoi od 20 lat częściowo na działce Lasów Państwowych.
Mogą Państwo jak najbardziej rozważyć zasiedzenie tej części zajętej nieruchomości, jeżeli poprzednik nie posiadał zajętej części przez 30 lat, a więc mowa o złej wierze posiadania, mogą Państwo spróbować doliczyć czas posiadania poprzednika i powołać się na dobrą wiarę, a więc posiadanie 20 lat, jednak trudno to będzie wykazać, albowiem w niniejszym przypadku należy raczej mówić o złej wierze i łączne posiadanie powinno wynosić lat 30.
Zgodnie z treścią art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Z uwagi na to po kolei należy omówić każdą z przesłanek zasiedzenia, a więc:
Posiadanie samoistne oznacza stan władztwa nad rzeczą odpowiadający posiadaniu właścicielskiemu. Posiadacz samoistny włada rzeczą „jak właściciel” (zob. art. 336 K.c.). Wykonuje zatem faktycznie uprawnienia składające się na treść prawa własności (zob. art. 140 K.c.).
W szczególności korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią (zob. np. post. SN z 8.10.2008 r., V CSK 146/08,, Legalis).
Kodeks cywilny przewiduje możliwość doliczenia czasu zasiedzenia przez poprzednika prawnego, a więc wcześniejszego właściciela. Dobra wiara posiadacza polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje (zob. m.in. w orzecznictwie post. SN z 7.5.1971 r., I CR 302/71, Legalis, z glosą A. Kunickiego, NP 1973, Nr 4, s. 582; wyr. SN z 25.6.1968 r., III CRN 159/68, OSPiKA 1970, Nr 10, poz. 197 z glosami W. Pańko i S. Rudnickiego, OSPiKA 1971, Nr 3, poz. 56; w nowszej judykaturze post. SN z 5.7.2012 r., IV CSK 606/11, Legalis).
Dobrą wiarę określa się też niekiedy w ujęciu negatywnym: „dobra wiara posiadacza występuje wtedy, gdy z przyczyn usprawiedliwionych (a więc bez niedbalstwa) nie wie on o tym, że nie przysługuje mu prawo własności” (tak m.in. Ignatowicz, Stefaniuk, Prawo rzeczowe, 2009, s. 108-109).
Wobec tego, jeżeli w Państwa przypadku nie możemy mówić o złej wierze, albowiem konieczny okres posiadania wynosi lat 30 – jedyną możliwością próby nabycia nieruchomości przez zasiedzenie jest powołanie się na dobrą wiarę, albowiem okres posiadania wynosi wtedy 20 lat.
Mogą Państwo doliczyć okres posiadania poprzednika. Wobec tego jedyną możliwością stwierdzenia zasiedzenia jest skierowanie sprawy do sądu rejonowego miejsca położenia nieruchomości. Posiadanie należy wykazać – poprzez przedłożenie dokumentacji, zeznań świadków, iż zostały spełnione przesłanki zasiedzenia.
Podsumowując: wydaje się, że pewniejsze w Państwa przypadku byłoby powołanie się na złą wiarę i okres 30 lat, albowiem nie wiadomo, na jakiej podstawie poprzedni właściciel dokonał budowy przekraczającej granice nieruchomości – czy miał świadomość wadliwego posadowienia budynku, czy też działał w dobrej wierze i nie miał w tym zakresie świadomości.
Jeżeli nie ma możliwości odczekania kolejnych 10 lat, to proszę spróbować powołać się na dobrą wiarę, a więc brak świadomości poprzedniego właściciela o przekroczeniu granic. Konieczne będzie w sprawie przesłuchanie poprzedniego właściciela – może dowiedzą się Państwo od niego, jak rzeczywiście było.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z 8.10.2008 r., V CSK 146/08
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1971 r., I CR 302/71
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25.6.1968 r., III CRN 159/68,
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 lipca 2012 r., IV CSK 606/11
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
