• Data: 2024-03-21 • Autor: Katarzyna Bereda
Moja nieruchomość jest obciążona służebnością, której zakres wpisano do księgi wieczystej. Chciałabym się dowiedzieć, jak przepisy regulują zarządzanie taką nieruchomością i rozliczanie mediów. Służebnik korzysta z garażu, ale co do niego nie ma zapisu w KW. Pojawiły się problemy, zaprzestał opłat podatku za garaż, a taką mieliśmy umowę, że korzysta i płaci podatek. Dołożył jakiś grosz w przeszłości do rozbudowy tego garażu, ale to był nieznaczący wkład. Czy mogę mu po prostu oznajmić, że już nie będzie korzystał z garażu? Jest jeszcze druga sprawa – zmieniłem ogrzewanie na pompę ciepła i założyłem panele fotowoltaiczne. Wcześniej paliliśmy węglem i służebnik dorzucał się do opału, wpłacając 1/4. Teraz, przy pompie ciepła odmówił dokładania się do ogrzewania. W jaki sposób powinniśmy się rozliczać? Do inwestycji w nową instalację i pompę ciepła nie dołożył się. Czyli teraz produkuję prąd, który zużywam do ogrzewania, ale służebnika nie mam jak obciążyć opłatą, bo płacimy niższe niż zwykle rachunki za prąd?
Jeżeli służebność określona w akcie notarialnym zawiera pomieszczenia lub zakres nieruchomości, z których obdarowany z tytułu służebności może korzystać, to pomieszczenia i pozostała część nieruchomości nie jest objęta uprawnieniem z tytułu służebności – a więc uprawniony nie może z nich korzystać. Jeżeli więc w Państwa przypadku uprawniony nie posiada uprawnienia, iż może korzystać z garażu, to nie musi Pan na to pozwalać i może mu Pan odmówić korzystania z garażu.
Zgodnie z treścią art. 296 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).”. Zgodnie z opinią doktryny, a w szczególności red. Pietrzykowskiego: „Służebność osobista stanowi majątkowe prawo podmiotowe (ograniczone prawo rzeczowe) »przywiązane do osoby« (zob. A. Wąsiewicz, w: System, t. II, s. 715)”.
Służebność osobista może mieć treść zbliżoną do treści użytkowania, a mianowicie polegać na używaniu nieruchomości obciążonej oraz pobieraniu jej pożytków, jednak w przeciwieństwie do użytkowania służebność służy jedynie ograniczonemu korzystaniu z nieruchomości. Dlatego też, jeżeli służebność wskazana w akcie nie obejmuje użytkowania garażu, uprawniony z tytułu służebności nie może z niego korzystać.
Idąc dalej podaję, iż w zakresie wzajemnych stosunków między uprawnionym a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Powoduje do konieczność sięgania do szeregu przepisów dotyczących innego ograniczonego prawa. Taki zabieg jest uzasadniony ze względu na podobieństwo służebności mieszkania właśnie do użytkowania. O podobieństwie tym decyduje szczególnie szeroki w porównaniu z typowymi służebnościami zakres dozwolonego korzystania z rzeczy obciążonej (E. Gniewek, w: SSP, t. 4, 2012, s. 258).
Zakres zastosowanego odesłania wywołuje pewne wątpliwości doktryny, o szczegółach zob. A. Bieranowski, w: K. Osajda, Komentarz K.c., Legalis 2019, art. 302, pkt 17-39 i art. 301, pkt 2).
Zgodnie bowiem z treścią art. 302 § 2 K.c.: „Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.”. Odnosząc się natomiast do tego odesłania w zakresie przepisów o użytkowaniu, należy podnieść, iż mając na uwadze art. 260 § 1 K.c.: „Użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót. Zgodnie natomiast z art. 258 K.c.: „W stosunkach wzajemnych między użytkownikiem a właścicielem użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy.”.
W oparciu o powyższe wskazuję, iż uprawniony z tytułu służebności ma obowiązek pokrywać wszelkie opłaty związane z jego zamieszkiwaniem – m.in. opłaty za media, czynsz do wspólnoty, opłaty związane z uszkodzeniami zajmowanych pomieszczeń, opłaty związane ze zużywaniem energii elektrycznej i ogrzewania itp.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że do obciążeń użytkownika należy zaliczyć podatki i inne ciężary publiczne, obowiązkowe ubezpieczenia majątkowe. W przypadku prawa użytkowania lokalu mieszkalnego do tej kategorii dołączyć trzeba opłaty eksploatacyjne związane z korzystaniem z lokalu (tak wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 19 lipca 2011 r., sygn. akt III SA/Lu 184/2011).
Właściciel może dokonać sam nakładów i żądać ich zwrotu na podstawie przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 259 K.c.) albo po wygaśnięciu prawa żądać wynagrodzenia szkody spowodowanej niewykonaniem tego obowiązku przez użytkownika (art. 262 K.c.) – chodzi oczywiście o nakłady, których powinien dokonać użytkownik, a tego nie zrobił (K. Zaradkiewicz, w: Pietrzykowski, Komentarz KC, t. I, 2015, s. 813-816).
Z uwagi na powyższe, jeżeli modernizuje Pan nieruchomość (pompa ciepła itp.), to co do zasady te opłaty obciążają Pana jako właściciela – uprawniony z tytułu służebności nie jest obowiązany do ich pokrycia. Wszelkie jednak opłaty związane z zamieszkiwaniem tej osoby – a wiec opłaty eksploatacyjne obciążają uprawnionego. To samo dotyczy napraw związanych z użytkowaniem nieruchomości, z której korzysta uprawniony. Proszę więc dokonać poszczególnych rozliczeń i na tej podstawie obciążać mieszkańca.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 19 lipca 2011 r., sygn. akt III SA/Lu 184/2011
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
