Sprzedaż działki budowlano-rolnej we współwłasności

Współwłasność nieruchomości ma to do siebie, że współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem według własnego uznania. Wynika to wprost z Kodeksu cywilnego (K.c.).

Art. 198. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy. No i doszłyby ograniczenia związane z nieruchomościami rolnymi.

Powyższy przepis powoduje, że w przypadku nieruchomości niebędącej nieruchomością rolną dopuszczalne jest zbycie swojego udziału w każdej chwili bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Wtedy działka byłaby własnością osoby kupującej Państwa udziały i osoby, która się nie zgadza na sprzedaż. Osoba kupująca byłaby współwłaściciel w takim zakresie, w jakim kupiła udziały. Skoro kupuje: 27/84; 5/84; 5/84 oraz 42/84 – miałaby łącznie udział 79/84.

Zniesienie współwłasności w sądzie

Pyta Pan o sądowe rozstrzygnięcie sprawy. Byłoby to postępowanie w spawie zniesienia współwłasności w ten sposób, że cała nieruchomość byłaby sprzedana, a pieniądze podzielone według udziałów. Z tym związane są koszty postępowania (np.: wpis sądowy, opinia biegłego od wyceny). A potem jeszcze umowa sprzedaży i koszty notarialne oraz podatek od czynności cywilnoprawnych. Te akurat koszty byłyby także przy sprzedaży udziałów bez procesu sądowego. W Kodeksie cywilnym (K.c.):

„Art. 210. § 1. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

§ 2. Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, następuje z uwzględnieniem przepisów tej ustawy.”

Proces sądowy może trwać kilka miesięcy. Ale nie da się wykluczyć znacznie dłuższego czasu jego trwania – zwłaszcza gdyby jeden ze współwłaścicieli nie zgadzał się i zaskarżał orzeczenie sądowe. A wtedy to nawet kilka lat.

Nowy właściciel udziałów we współwłasności nieruchomości budowlano-rolnej

Po zbyciu udziałów osoba, która kupiła, może wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności przez przyznanie całej działki dla niej ze spłatą drugiego współwłaściciela. Uznałbym, że rozsądniejsze jest zbycie udziałów osobie trzeciej i niech ta osoba znosi współwłasność.

Przykłady

Rozwiązywanie konfliktu przez mediację

Anna i jej rodzeństwo odziedziczyli działkę budowlano-rolną po rodzicach. Chociaż większość rodzeństwa chciała sprzedać działkę, ich brat Jan był przeciwny. Aby uniknąć długotrwałego sporu sądowego, zdecydowali się na mediację. Dzięki temu udało się dojść do porozumienia, gdzie Jan zdecydował się odkupić udziały od pozostałych współwłaścicieli za ustaloną cenę, co pozwoliło na zachowanie spokoju w rodzinie i uniknięcie kosztownego procesu sądowego.

Sprzedaż części udziałów

Małżeństwo, Katarzyna i Michał, posiadało 50% udziałów w działce budowlano-rolnej. Reszta udziałów należała do ich dalekiego kuzyna, który nie był zainteresowany sprzedażą. Katarzyna i Michał znaleźli kupca, który był zainteresowany tylko ich częścią. Sprzedali swoje udziały bez konieczności uzyskania zgody kuzyna, co jest zgodne z prawem. Kupujący stał się nowym współwłaścicielem działki wraz z kuzynem, co stworzyło nową sytuację własnościową, ale nie wymagało interwencji sądowej.

Postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności

Grupa współwłaścicieli nie mogła dojść do porozumienia co do sprzedaży wspólnej nieruchomości rolniczej. Jeden z nich, Tomasz, zdecydował się złożyć wniosek do sądu o zniesienie współwłasności. Proces sądowy trwał kilka miesięcy i zakończył się wyznaczeniem licytacji nieruchomości. Dzięki temu, nieruchomość została sprzedana na aukcji, a uzyskane pieniądze podzielone proporcjonalnie do udziałów, co pozwoliło rozwiązać impas i umożliwiło Tomaszowi oraz pozostałym współwłaścicielom zakończenie ich wspólnych zobowiązań własnościowych.

Podsumowanie

Sprzedaż udziałów we współwłasności działki budowlano-rolnej jest możliwa bez zgody wszystkich współwłaścicieli, co umożliwia rozporządzanie własnym udziałem zgodnie z Kodeksem cywilnym. W przypadku braku zgody na sprzedaż całej nieruchomości, współwłaściciele mogą skorzystać z opcji sądowego zniesienia współwłasności, co pozwala na sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanych środków. Procesy takie mogą trwać od kilku miesięcy do kilku lat, dlatego warto rozważyć alternatywne metody rozwiązania sporu, takie jak mediacja.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawie sprzedaży udziałów lub zniesienia współwłasności? Skorzystaj z naszych porad prawnych online oraz profesjonalnego przygotowania dokumentów. Oferujemy szybką i skuteczną pomoc dostosowaną do Twoich indywidualnych potrzeb. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.