Sądowa zgoda na inwestycję w budynku wspólnym, kiedy jest możliwa?

Rozporządzanie rzeczą wspólną

Uprzejmie wskazuję, że podstawą prawną do udzielenia odpowiedzi na zapytanie stanowi ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Wyżej wskazany przepis reguluje tryb dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Do tych czynności zaliczamy te czynności prawne (materialnoprawne i procesowe) oraz czynności faktyczne, które nie są przejawem bieżącego, zwykłego gospodarowania rzeczą, zmierzającego do zachowania jej w stanie niepogorszonym. Za czynności przekraczające zwykły zarząd wypada uznać także te, które wprawdzie mają na celu zachowanie rzeczy wspólnej w stanie niepogorszonym, ale zarazem powodują istotne wydatki (to, czy wydatki w danym wypadku należy traktować jako istotne, wynika z porównania wartości rzeczy i sumy tych wydatków). Ustawa wymienia tylko jedną czynność przekraczającą zwykły zarząd, a mianowicie rozporządzenie rzeczą wspólną. Uznanie innych czynności za przynależne do omawianej kategorii trafnie pozostawiono orzecznictwu i doktrynie.

Istotne jest że przez rozporządzenie rzeczą należy rozumieć czynność prawną, której bezpośrednim celem i skutkiem jest przeniesienie, obciążenie lub zniesienie prawa własności. Obciążenie rzeczy oznacza ustanowienie na niej ograniczonego prawa rzeczowego (poza obrębem tego pojęcia znajduje się zatem oddanie rzeczy do korzystania na podstawie umów obligacyjnych). Do czynności prawnych rozporządzających należą m.in. umowa sprzedaży rzeczy, a także jej zamiany i darowizny, ustanowienie zastawu na ruchomości i hipoteki na nieruchomości.

Zgoda współwłaścicieli

W oparciu o omawiany przepis art. 199 dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu wymaga jednomyślnej zgody wszystkich współwłaścicieli. Jest to przepis iuris dispositivi, a zatem jego stosowanie może być wyłączone przez umowę między współwłaścicielami. Umowa taka jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a więc musi być zawarta przez wszystkich współwłaścicieli. 

Zgoda współwłaściciela jest składanym przez niego oświadczeniem. Czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu tylko wtedy jest prawidłowo dokonana, gdy takie oświadczenie będzie złożone przez każdego ze współwłaścicieli. W opisanej przez Państwa sprawie potrzebna jest zgoda drugich współwłaścicieli. Z uwagi na to, że nie wyrażają na to zgody, to niestety nie pozostaje Państwu nic innego jak tylko skierować sprawę na drogę postępowania sądowego. Zgodnie z art. 199 zdanie drugie w braku jednomyślnej zgody współwłaścicieli na czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Przepis ten jest źródłem prawa kształtującego o szczególnym charakterze, gdyż zmiana w treści stosunku współwłasności (polegająca na odstępstwie od zasady jednomyślności) wprowadzana jest nie mocą oświadczenia woli złożonego przez współwłaścicieli, lecz na podstawie orzeczenia sądu.

Ustawa bardzo rygorystycznie podchodzi tutaj do kwestii legitymacji prawnej. Przysługuje ona mianowicie współwłaścicielom reprezentującym przynajmniej połowę udziałów. Takie obostrzenie jest uzasadnione, gdyż czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nie są dokonywane w toku bieżącego gospodarowania rzeczą, lecz mają charakter nadzwyczajny. Ich celem najczęściej jest ulepszenie rzeczy wspólnej, rzadziej natomiast jej zachowanie w stanie niepogorszonym, lecz przy poniesieniu bardzo znacznych wydatków w stosunku do wartości rzeczy (gdyby nie wzgląd na wydatki, te ostatnie czynności należałyby do zwykłego zarządu). Sąd przy wydaniu orzeczenia powinien kierować się celem czynności (a więc jej racjonalnością, na którą składa się uzasadnienie potrzeby dokonania czynności i jej opłacalność) oraz interesami wszystkich współwłaścicieli. O czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nie może bowiem decydować wyłącznie interes jednego ze współwłaścicieli lub pewnej ich grupy. Konieczne jest rozważenie stanowiska i dążeń wszystkich współwłaścicieli, przy czym skoro mowa tu o interesach bez ograniczenia ich sfery do interesów ściśle prawnych, sąd powinien zająć się nie tylko stanowiskami i dążeniami w sprawach majątkowych, lecz także niemajątkowych.

Orzeczenie sądu na dokonanie czynności

W opisanej sprawie niestety trzeba wystąpić o to orzeczenie sądowe przed dokonaniem czynności, gdyż omawiany przepis, tj. art. 199 zdanie drugie, nie może służyć do zatwierdzania już dokonanych czynności zarządu. Sama tylko literalna interpretacja tego przepisu świadczy o tym, iż dotyczy on wyłącznie czynności planowanych. Postępowanie o wyrażenie przez sąd zgody na czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu należy do spraw nieprocesowych i toczy się na podstawie at. 611 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego. Uczestnikami postępowania są wszyscy współwłaściciele. Do wniosku należy dołączyć:

• ustalony podział do wspólnego korzystania z nieruchomości,
• potwierdzenie prawa własności do nieruchomości,
• pismo ze spółki do współwłaścicieli,
• pismo informujące o braku zgody współwłaścicieli.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.