• Data: 2024-11-15 • Autor: Marta Słomka
Jestem posiadaczem połowy domu, który jest powiązany konstrukcyjnie z drugą połową i razem stanowią jedną całość. Mieszkania rozdzielają ściany działowe. Dom nie został podzielony przez architekta, ale na planach linia działki przechodzi w połowie domu. Sąsiad ma zamiar wyburzyć swoją część domu pod nową inwestycję. Co mam zrobić, aby do tego nie dopuścić? Czy takie przedsięwzięcie jest możliwe konstrukcyjnie i w świetle prawa budowlanego?
W pierwszej kolejności wskazuję, że Pana zgoda byłaby konieczna, nawet gdyby obszar oddziaływania budynku obejmował tylko Pana działkę, gdyby odległość między Pana domem a sąsiednim terenem była mniejsza niż 3 lub 4 m. Już wtedy mógłby Pan zostać uznany za stronę w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę z uwagi na fakt, że zbyt blisko usytuowany budynek może przeszkadzać w zagospodarowaniu własnej działki i miałby Pan prawo wnosić o decyzję odmowną. Wobec tego niemożliwe jest w opisanej sytuacji, ażeby właściciel drugiej połowy domu dokonał jakichkolwiek zmian – zburzenia połowy domu pod inwestycję – bez uprzedniego pozyskania Pańskiej zgody.
Projekt inwestycji musi uwzględniać obowiązujące przepisy. Z jednej strony powinien być zgodny z Prawem budowlanym, z drugiej – z planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Właściwe organy z pewnością będą wymagały pozyskania Pana zgody.
Dodatkowo wskazuję, że jeżeli prawo własności danej nieruchomości przysługuje więcej niż jednej osobie, mamy do czynienia ze współwłasnością. Nie posiadam wglądu w zapisy księgi wieczystej, ale zakładam, że tak jest. Wyjaśnijmy więc, że współwłasność nieruchomości może powstać w wyniku wielu zdarzeń. Wśród nich można wymienić:
Podstawową zasadą jest, że udziały współwłaścicieli są równe, ale z okoliczności przeniesienia własności mogą wynikać udziały różnej wielkości.
Co do zasad, według których podejmowane są decyzje dotyczące takiej nieruchomości, stwierdzić należy, że do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli.
Trzeba dodać, że czynności zwykłego zarządu to załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją nieruchomości i utrzymywaniem jej w niepogorszonym stanie – np. podstawowe prace remontowe takie jak malowanie. Wszystko zaś, co przekracza te granice, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu. I zgoda większości będzie wymagana.
Zwykły zarząd przekraczają takie prace remontowo-budowlane, jak:
Zaznaczam, że spór w zakresie braku zgody współwłaścicieli na remont domu może rozstrzygnąć właściwy sąd.
Na zakończenie warto podkreślić, że w przypadku długotrwałych sporów ze współwłaścicielami można wnosić o zniesienie współwłasności.
Zgodnie z art. 195 kodeksu cywilnego – własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Ponadto w ustawie wskazano, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 K.c.). To oznacza, że jeżeli nieruchomość jest współwłasnością, to podejmowane przez sąsiada prace o takiej skali przekraczają zakres zwykłego zarządu i wymagają Pana zgody.
Jeśli jednak jest tak, że każdy z Panów posiada odrębną własność lokalu oraz udział w nieruchomości wspólnej, to w takiej sytuacji sprawa jest regulowana przez ustawę o własności lokali.
W świetle art. 3 tej ustawy w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Zgodnie z art. 12 ww. ustawy – właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Art. 13 stanowi natomiast o obowiązkach właściciela lokalu. Osoba taka ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Właścicielom lokali przysługuje prawo współkorzystania z nieruchomości wspólnej oraz prawo współdecydowania o losach nieruchomości. Każdy właściciel lokalu ma prawo współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nieruchomością wspólną, co do zasady, będą zatem: ściany zewnętrzne, fundamenty, dach, strychy, korytarze, kominy, pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych, instalacje centralnego ogrzewania, kanalizacyjne czy elektryczne, a ponadto ściany nośne, windy.
Jeśli zatem mamy do czynienia z dwoma odrębnymi lokalami mieszkalnymi oraz nieruchomością wspólną, to sąsiad także musi uzyskać Pana zgodę na remont i przebudowę tej części, która dotyczy nieruchomości wspólnej.
Podsumowując, wskazać należy, że sąsiad musi mieć Pana zgodę. Takie działanie jak ingerencja w konstrukcję budynku jak najbardziej uzasadnia Pański sprzeciw wobec takiego charakteru przeprowadzanej inwestycji. A czynienie jakichkolwiek inwestycji bez Pana zgody będzie bezprawne.
Pani Anna jest współwłaścicielką połowy domu jednorodzinnego, który dzieli z sąsiadem
Sąsiad planuje wyburzyć swoją część budynku, aby postawić nowy dom. Pani Anna, zaniepokojona bezpieczeństwem konstrukcji oraz wpływem tej inwestycji na jej własność, zgłosiła sprzeciw do urzędu, argumentując, że zmiany te mogłyby uszkodzić wspólne ściany nośne. Urząd poparł jej stanowisko, stwierdzając, że takie prace wymagają jej zgody jako współwłaścicielki nieruchomości.
Pan Jan jest współwłaścicielem kamienicy, w której zajmuje jedno z mieszkań
Jego sąsiad, będący właścicielem drugiego mieszkania, planuje dobudować dodatkowe piętro. Pan Jan uznał, że taka rozbudowa wpłynie na jego komfort mieszkania, gdyż zniszczy estetykę budynku i zwiększy obciążenie konstrukcji. Złożył formalny sprzeciw, a sąd uznał, że sąsiad musi uzyskać zgodę na taką ingerencję, gdyż prace przekraczają zwykły zarząd nieruchomością.
Pani Maria jest współwłaścicielką domu bliźniaka
Jej sąsiad rozpoczął budowę garażu bez wcześniejszego porozumienia się z nią. Ponieważ garaż miał stanąć na wspólnej części działki, Pani Maria zgłosiła sprawę do nadzoru budowlanego, podnosząc, że inwestycja ograniczy jej prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej. Po interwencji inspektora budowlanego sąsiad musiał wstrzymać prace i ubiegać się o zgodę Pani Marii na kontynuację budowy.
W przypadku planów inwestycyjnych sąsiada dotyczących nieruchomości wspólnej, właściciele mają prawo do sprzeciwu, zwłaszcza jeśli prace przekraczają zakres zwykłego zarządu i mogą wpłynąć na stan techniczny budynku. Wszelkie zmiany konstrukcyjne, rozbudowa lub przebudowa wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Niezgodne działania mogą być zaskarżone przed właściwym urzędem lub sądem.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism w sprawach dotyczących nieruchomości, współwłasności i sprzeciwu wobec inwestycji sąsiadów. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać fachową pomoc prawną bez wychodzenia z domu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
