• Data: 2024-10-24 • Autor: Monika Jakubas
Jestem rolnikiem indywidualnym. Zamierzam zakupić udział w działce rolnej wynoszący 1/2 z ogólnej powierzchni 3 ha. Chciałbym się dowiedzieć, jakie ryzyka się z tym wiążą, oraz jak w późniejszym czasie znieść współwłasność i wydzielić część nieruchomości, którą zakupię. Interesuje mnie też kwestia odpowiedzialności za zobowiązania. Jeśli drugi współwłaściciel zaciągnie pożyczkę, kredyt i nie spłaci, czy moje prawo własności będzie w jakiś sposób zagrożone? Czy może w takim przypadku zostać zlicytowana cała nieruchomość czy tylko zadłużony udział? Czy jako współwłaściciel w jakikolwiek sposób ryzykuję swoim majątkiem innym niż ów udział, jeżeli drugi współwłaściciel będzie miał jakieś zobowiązania, z których się nie wywiąże? Zniesienie współwłasności nie nastąpi od razu, jakie wobec tego są ograniczenia w zarządzaniu nieruchomością? Ile trwa proces podziału sądowego i ile kosztuje? Czy zobowiązania podatkowe odpowiadają wielkości udziałów?
Odnośnie obciążenia udziałów w nieruchomości, to co zasady jest tak, że roszczenia obciążają tylko udział danego współwłaściciela – hipoteka wierzyciela ustanawiana jest na udziale oraz egzekucja prowadzona jest tylko w stosunku do tego udziału. Do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości, co do zasady stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości, ale zajęciu ulega sam udział. Zatem nie dojdzie do zlicytowania całej nieruchomości. Nie ryzykuje Pan swoim innym majątkiem i co do zasady nie ryzykuje Pan ten też swoim udziałem, z wyjątkiem jednej sytuacji związanej z nieopłaceniem podatku od nieruchomości. Opisałam powyższe zagadnienie poniżej w części związanej z tym podatkiem.
Natomiast do momentu zniesienia współwłasności są spore ograniczenia związane z zarządzaniem nieruchomością i poniżej podaję Panu je po kolei:
Ograniczenia praw współwłaściciela działki istnieją także w mniej poważnych sytuacjach. Zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Zatem także w czynnościach zwykłego zarządu, przez które należy rozumieć czynności niewiążące się z nadmiernymi wydatkami oraz czynności związane z zachowaniem działki w należytym stanie, współwłaściciel działki nie może działać samodzielnie. Nie może samodzielnie podpisać np. umowy dzierżawy działki. To oznacza, że w przypadku czynności polegających na normalnym, przeciętnym dbaniu, czy korzystaniu z nieruchomości, współwłaściciel musi uzyskać zgodę większości współwłaścicieli lub w przypadku braku możliwości uzyskania takiej zgody, musi uzyskać zgodę sądu. Co więcej, władztwo współwłaściciela nad działką ulega ograniczeniu także w fizycznym zakresie, na co wskazuje art. 206 Kodeksu cywilnego:
„Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.”
Oznacza to, że w braku umów dotyczących tzw. podziału quod usum (do używania) działki, każdy ze współwłaścicieli może używać całej działki, o ile jest to możliwe w takim zakresie, aby nie ograniczało możliwości reszty współwłaścicieli. Współwłaściciel działki nie może zatem na przykład bez zgody reszty współwłaścicieli działki ogrodzić jej fragmentu do indywidualnego używania.
Poniżej natomiast przedstawiam Panu prawa, jakie ma współwłaściciel działki. Zgodnie z art. 198 K.c. każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać, w tym sprzedać swój udział bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Natomiast art. 203 K.c. upoważnia każdego ze współwłaścicieli do wystąpienia do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Art. 202 K.c. przewiduje natomiast, że jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia tej kwestii przez sąd.
W świetle art. 209 K.c. każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. W zakresie takich nagłych czynności zachowawczych zgoda pozostałych współwłaścicieli nie jest wymagana. Jak wyjaśnia orzecznictwo sądów, w praktyce mogą to być czynności procesowe, prawne, jak i faktyczne np. dochodzenie przez jednego ze współwłaścicieli działki należnego czynszu dzierżawy.
Zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami, a w braku porozumienia między nimi w drodze postępowania przed sądem. Zgodnie z art. 210 § 1 zdanie 1 K.c. – każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.
Obydwa sposoby zniesienia współwłasności działki mają swoje plusy i minusy, ale w końcowym efekcie dochodzi do fizycznego zniesienia współwłasności działki, albo do pozostawienia działki w rękach jednego ze współwłaścicieli z ustalenie spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli. W przypadku podziału umownego, jeśli współwłaściciele planują podzielić fizycznie działkę, muszą najpierw przeprowadzić procedurę podziału nieruchomości opisaną w Dziale III Rozdziale I ustawy o gospodarce nieruchomościami. Po wydzieleniu stosownych nowych działek dochodzi do podpisania umowy w formie aktu notarialnego.
Jeśli współwłaściciele nie mogą osiągnąć porozumienia, konieczny staje się sądowy podział nieruchomości. Wniosek o podział działki może wnieść każdy ze współwłaścicieli, a w postępowaniu biorą udział wszyscy współwłaściciele jako uczestnicy. W toku postępowania sąd ma możliwość przeprowadzić podział działki na wiele sposobów, stosownie do brzmienia przepisów art. 211 i następnych Kodeksu cywilnego.
W pierwszej kolejności, jeśli jest to możliwe, sąd zawsze będzie dążył do podziału fizycznego działki. Sąd będzie mógł zasądzać stosowne spłaty wyrównujące dysproporcję między udziałem współwłaściciela a wielkością przydzielonej mu nowej działki.
Wniosek o podział nieruchomości wnosi się wraz z opłatą sądową. Zgodnie z art. 41 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych:
Odnośnie kosztów należy się liczyć także z kosztem opinii biegłego w zakresie projektu podziału (te kwoty bywają różne – ale pewnie odpowiadać będą kosztowi geodety w Pana okolicy).
Trudno powiedzieć, ile sprawa sądowa będzie trwała, gdyż zależy to nie tylko od obłożenia sprawami danego sądu, ale także sędziego, ale po pierwsze należy liczyć się z tym, że w niektórych miastach czeka się na sam pierwszy termin posiedzenia pół roku – rok, a potem można się liczyć przy takiej sprawie z kolejnym przynajmniej rokiem.
Jeśli chodzi o rozliczenia między współwłaścicielami, w tym podatkowe. Z art. 207 Kodeksu cywilnego wynika, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. Zgodnie z tym przepisem w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Zatem współwłaściciele działki powinni w powyższy sposób rozliczać między sobą zapłacony podatek od nieruchomości, a także dzielić przypadające im wynagrodzenia z tytuły umowy dzierżawy wspólnej działki. Co więcej, zgodnie z art. 208 K.c. – każdy ze współwłaścicieli niesprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu. W praktyce może żądać przedstawienie wydatków, jakie zostały poczynione na działkę oraz dochodów, jakie ona przyniosła.
W praktyce odpowiedzialność za podatek od nieruchomości jest solidarna i wszyscy współwłaściciele otrzymują decyzję podatkową za całości nieruchomości. Jeśli nie dogadają się i jeden z nich zapłaci całość zobowiązania ma roszczenie do reszty współwłaścicieli o zwrot. To jest też ten ryzykowny moment odnośnie odpowiedzialności – gdyż gdyby Pan zapłacił tylko za swoje ½ a współwłaściciel nie zapłacił za siebie, wtedy hipoteka przymusowa zostałaby ustanowiona na całej nieruchomości, a także na Pana innych nieruchomościach (byłby Pan dłużnikiem w stosunku do gminy, chociaż Pan zapłacił swoją część).
Problem z użytkowaniem wspólnej działki
Pan Jan kupił 1/3 udziałów w działce rolnej o powierzchni 3 hektarów, mając nadzieję na rozwinięcie swojej działalności rolniczej. Niestety, jego współwłaściciele mieli inne plany – chcieli wydzierżawić działkę pod plantację drzew. Każda decyzja dotycząca użytkowania wymagała zgody większości współwłaścicieli, co często prowadziło do impasu. Pan Jan nie mógł samodzielnie korzystać z ziemi, co znacznie utrudniało jego działalność rolniczą.
Ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością
Pani Anna kupiła 1/2 udziału w działce rolnej z zamiarem jej sprzedaży po kilku latach. Niestety, gdy znalazła potencjalnego kupca, współwłaściciel nie wyraził zgody na sprzedaż. Mimo że Anna mogła zbyć swój udział, kupujący nie był zainteresowany zakupem części nieruchomości bez pewności, jak podzielić ją fizycznie. To opóźniło jej plany finansowe i zmusiło do długotrwałych negocjacji.
Podział i zobowiązania współwłaścicieli
Pan Tomasz kupił 1/2 udziału w działce o powierzchni 4 hektarów, planując uprawy. Po jakimś czasie dowiedział się, że drugi współwłaściciel zaciągnął kredyt, zabezpieczając go hipoteką na swoim udziale. Kiedy współwłaściciel nie spłacił zobowiązania, Tomasz obawiał się, że cała nieruchomość może zostać zlicytowana. Szybko dowiedział się, że wierzyciel może dochodzić tylko swojego udziału, ale ten przypadek utrudnił dalsze użytkowanie działki, gdyż potencjalni nabywcy bali się zaangażować w nieruchomość z obciążeniem.
Posiadanie udziału w nieruchomości rolnej może wiązać się zarówno z korzyściami, jak i z ryzykiem. Współwłasność ogranicza samodzielne zarządzanie działką oraz wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli na kluczowe decyzje. Warto dokładnie rozważyć te aspekty przed zakupem, aby uniknąć problemów związanych z użytkowaniem i zobowiązaniami.
Potrzebujesz pomocy w kwestiach prawnych dotyczących nieruchomości rolnej? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online oraz profesjonalnego przygotowania pism, aby uniknąć problemów i skutecznie zarządzać swoją działką. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
