Niezgodność metrażu w akcie notarialnym, jak naprawić błąd i uniknąć problemów?

Metraż w katastrze

Zacząć należy od tego, że dane zawarte w dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości” w KW prowadzonej dla określonego lokalu powinny być zgodne z danymi ujawnionymi w rejestrach prowadzonych przez organ prowadzący państwową ewidencję gruntów i budynków. Kluczowe jest zatem, jaki jest pomiar w katastrze nieruchomości (gminna ewidencja gruntów i budynków). Kataster nieruchomości prowadzony jest przez Państwową Ewidencję Gruntów (w skrócie: PEG), nad którą nadzór sprawuje starosta. A zatem w starostwie Pani sprawdzi, jaki metraż lokalu figuruje w katastrze dla tegoż lokalu. Trzeba więc złożyć wniosek o wydanie wypisu z rejestru budynków i gruntów do odpowiedniego ze względu na położenie działki starostwa powiatowego lub urzędu miasta.

Wniosek o sprostowanie oznaczenia z KW

Jeśli w katastrze dane są poprawne, to należy tylko w trybie art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wnieść o sprostowanie oznaczenia w KW na podstawie danych z tegoż katastru (można żądać, by obecny właściciel jeszcze to uczynił przed sprzedażą i opóźnić sprzedaż, ale mieć już zakupiony lokal z poprawnym metrażem w KW i w akcie sprzedaży):

„1. W razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje - na wniosek właściciela nieruchomości lub wieczystego użytkownika – sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości. 
2. Sprostowanie, o którym mowa w ust. 1, może być dokonane także z urzędu, na skutek bezpośredniego sprawdzenia danych w bazie danych katastru nieruchomości lub zawiadomienia jednostki prowadzącej kataster nieruchomości. 
3. Do zawiadomienia, o którym mowa w ust. 2, dołącza się wypis z operatu katastralnego, a gdy jest to niezbędne – także wyrys z mapy katastralnej lub inny dokument stanowiący podstawę sprostowania oznaczenia nieruchomości.
4. Organ prowadzący kataster nieruchomości zapewni nieodpłatnie sądom prowadzącym księgi wieczyste, w celu sprawdzenia oznaczenia nieruchomości, bezpośredni dostęp do bazy danych katastru nieruchomości poprzez zintegrowany system informacji o nieruchomościach”.

Jeśli zaś metraż nieprawidłowy jest nie tylko w KW, ale i w katastrze (na dodatek w akcie notarialnym sprzedaży), to procedura jest trudniejsza. Zgodnie z art. 22 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne:

„2. Podmioty, o których mowa w art. 20 ust. 2 pkt 1, zgłaszają właściwemu staroście zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków, w terminie 30 dni, licząc od dnia powstania tych zmian. Obowiązek ten nie dotyczy zmian danych objętych ewidencją gruntów i budynków, wynikających z aktów normatywnych, prawomocnych orzeczeń sądowych, decyzji administracyjnych, aktów notarialnych, materiałów zasobu, wpisów w innych rejestrach publicznych oraz dokumentacji architektoniczno-budowlanej przechowywanej przez organy administracji architektoniczno-budowlanej.
3. Jeżeli uzyskanie danych niezbędnych do aktualizacji bazy danych ewidencji gruntów i budynków nie jest możliwe w inny sposób, starosta może, w drodze decyzji administracyjnej, nałożyć na podmioty, o których mowa w art. 20 ust. 2 pkt 1, obowiązek:
1) opracowania dokumentacji geodezyjnej niezbędnej do aktualizacji bazy danych ewidencji gruntów i budynków, w przypadku ustalenia, że stan faktyczny nieruchomości jest inny niż ujawniony w tej bazie danych;
2) udostępnienia dokumentacji budowy lub dokumentacji powykonawczej, o których mowa w art. 3 pkt 13 i 14 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r. poz. 682, 553 i 967), jeżeli jest to niezbędne do ujawnienia w bazie danych ewidencji gruntów i budynków danych dotyczących budynku lub działki;
3) udzielenia informacji o sposobie użytkowania budynków i lokali.
4. W przypadku uchylania się obowiązanych podmiotów od wykonania nałożonego decyzją administracyjną obowiązku opracowania dokumentacji geodezyjnej niezbędnej do aktualizacji bazy danych ewidencji gruntów i budynków, następuje egzekucja tego obowiązku w drodze wykonania zastępczego w trybie przepisów ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479, z późn. zm.)”. 

Właściciel nieruchomości winien zatem wówczas zgłosić w starostwie na piśmie błędne dane w katastrze dotyczące powierzchni i załączyć dokumentację potwierdzającą błąd lub wnosić o to, by organ dokonał weryfikacji, i jednocześnie załączyć swoją potwierdzającą, że wpisana dotychczas jest błędna. Gdy dane w katastrze zostaną sprostowane, dopiero można w trybie art. 27 ustawy o księgach wieczystych sprostować księgę wieczystą, w międzyczasie prostując metraż w akcie notarialnym (tym mocą którego obecni właściciele nabyli lokal), by byli prawnie, o ile to jeszcze technicznie możliwe, bo jeśli nie to po sprostowaniu ewidencji i KW po prostu w akcie sprzedaży, jaki Pani zawrze, wpisuje się już wartość prawidłową zgodną z sprostowaną KW i sprostowaną ewidencją budynków). Gdyby zatem była niezgodność w gminnej ewidencji (katastrze), to trzeba złożyć wniosek do starosty o zmianę wpisu w ewidencji a w przypadku odmowy należy złożyć odwołanie do wojewódzkiego inspektora nadzoru geodezyjnego. Dopiero bowiem zmiana w gminnej ewidencji (katastrze) daje prawo wnioskowania o zmianę w KW.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.