• Data: 2024-04-08 • Autor: Wioletta Dyl
Chciałbym nabyć działkę, której właściciel nie żyje od około 40 lat. W urzędzie miasta dowiedziałem się jednak, że zmarły nadal figuruje w dokumentach jako właściciel nieruchomości. Na podstawie rozmowy z mieszkańcem tej miejscowości ustaliłem, że zmarły właściciel nie miał żony ani dzieci. Czy w takie sytuacji ja, jako potencjalny kupiec, mogę wystąpić o stwierdzenie nabycia spadku i ustalenie spadkobierców, wykazując swój interes faktyczny?
Jeśli zna Pan numer ewidencyjny działki, można skorzystać z elektronicznego rejestru ksiąg wieczystych dostępnego na stronie: eks.ms.gov.pl. i w ten sposób pozyskać informację na temat statusu prawnego działki. Ale rzeczywiście nadal może jako właściciel widnieć tam osoba zmarła.
Artykuł 34 ustawy o księgach wieczystych i hipotece daje odpowiedź na pytanie, czy można kupić (sprzedać) nieruchomość, gdy nadal jest wpisany w księdze wieczystej zmarły właściciel. Zgodnie z tym przepisem:
„Wpis może nastąpić, gdy osoba, której prawo ma być wpisem dotknięte, jest lub zostaje jednocześnie wpisana do księgi wieczystej jako uprawniona. Jednakże do ujawnienia właściciela wystarcza, aby następstwo prawne po osobie wpisanej jako właściciel zostało wykazane odpowiednimi dokumentami”.
Przepis ten potwierdza, że zmarły właściciel wpisany w księdze wieczystej nie stanowi przeszkody uniemożliwiającej zakup nieruchomości. Kluczowe jest to, czy sprzedający może wykazać swoje prawo do nieruchomości. Od tego zależy bowiem następstwo prawne kupującego, które jest podstawą do ostatecznego wpisu nowego właściciela w dziale drugim. Zatem należałoby ustalić, kto obecnie jest właścicielem działki.
Pan, jako osoba zainteresowana zakupem działki, nie ma interesu prawnego. Jest to interes faktyczny. Niestety, przy braku interesu prawnego nie istnieją żadne legalne sposoby na pozyskanie informacji na temat tego, do kogo obecnie należy przedmiotowa działka. Może Panu po prostu pomoc przysłowiowy łut szczęścia, czyli zdarza się trafić na właściciela przez Internet, gdy zna się numer ewidencyjny działki. Warto na pewno wypytać sąsiadów, którzy być może zechcą udzielić informacji, które pomogłyby w skontaktowaniu się z krewnymi właściciela działki.
Natomiast co do możliwości ustalenia formalnie spadkobiercy lub spadkobierców. Kodeks cywilny nie wskazuje, jak należy rozumieć pojęcie „interesu”, ale w poglądach doktryny i orzecznictwa podkreśla się w tym przypadku jego szerokie rozumienie, np. pogląd przedstawiony w komentarzu pod redakcją prof. A. Kidyby, w którym zawarto następujące stwierdzenie: „Termin »interes« należy więc interpretować stosunkowo szeroko, nie zawsze musi to być interes prawny, chodzi o jakikolwiek interes, o charakterze osobistym czy majątkowym” (Kidyba, Andrzej i Niezbecka, Elżbieta. Art. 1025. W: Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Spadki, wyd. IV., rok: 2015). Wniosek może więc złożyć każdy, „kto jest zainteresowany w wywołaniu skutków prawnych związanych z prawomocnym stwierdzeniem nabycia spadku, w szczególności skutków określonych w art. 1025 § 2 i 1027 K.c. Interes prawny pełni w tym wypadku funkcję legitymacyjną, a ściśle uprawnienia do wszczęcia postępowania o stwierdzenie nabycia spadku. Chodzi przy tym o obiektywny interes prawny, czyli obiektywną potrzebę wszczęcia postępowania (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 2009 r., sygn. IV CSK 361/08).
A zatem wniosek o stwierdzenie nabycia spadku po zmarłej osobie może złożyć każda osoba mająca w tym interes. Nie musi to być interes prawny, lecz może nim być także interes faktyczny (art. 1025 § 1 K.c). Ustawa zakreśla szeroko krąg osób uprawnionych do wszczęcia postępowania o stwierdzenie nabycia spadku. Osobą legitymowaną czynnie do wystąpienia z takim wnioskiem będzie więc każdy, kto ma interes w powstaniu skutków prawnych związanych z wydaniem postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po określonym spadkodawcy przez osoby wymienione w orzeczeniu sądu. Przy czym, jak podkreśla się w judykaturze i piśmiennictwie, przepis ww. art. 1025 nie wymaga posiadania przez wnioskodawcę w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku interesu prawnego. Interes ten może mieć także charakter interesu faktycznego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2007 roku, I CNP 51/07, LEX nr 322025).
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 2009 r., sygn. IV CSK 361/08
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2007 roku, I CNP 51/07
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Wioletta Dyl
Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
