• Data: 2024-12-01 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Mieszkam na parterze w bloku dwupiętrowym zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową. Wzdłuż ogrodzenia wokół budynku deweloper zasadził tuje, które z biegiem lat wzdłuż jednej ze ścian zostały wycięte. Ponieważ nasze mieszkanie jest usytuowane na rogu, przez wycięcie straciliśmy jakakolwiek prywatność, jesteśmy widoczni dla wszystkich przechodniów korzystających z chodnika. Z drugiej strony ogrodzenia tuje urosły na wysokość 8 metrów. Ten szpaler tui spowodował, że w naszym mieszkaniu nie ma praktycznie światła dziennego, jest ciemno i zimno. Wpływa to również na nasze zdrowie psychiczne, nie wspominając o podwyższonych kosztach z tytułu większego zużycia ogrzewania i energii. Zarząd wspólnoty ani administrator nie spieszą sie z podjęciem jakichkolwiek działań, nie są nimi zainteresowani, ponieważ członek zarządu mieszka na pierwszym piętrze i jest zadowolony z wysokich tui. Na jakie przepisy prawa budowlanego, prawa cywilnego czy innych dziedzin możemy się tutaj powołać, aby wyegzekwować przycięcie tui do poziomu zapewniającego nam dopływ światła?
Zacznę od tego, że niestety nie ma przepisów prawa budowlanego, prawa cywilnego czy z innych dziedzin, które regulują wysokość tuj czy innych drzew lub krzewów. Nie reguluje tego ani prawo budowlane, ani rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ani Kodeks cywilny. Kodeks cywilny zawiera jednak art. 144, który stanowi o tzw. zakazie immisji i częstokroć jest ratunkiem w podobnych sytuacjach. I tak zresztą w podobnej do Państwa sprawie zapadł wyrok Sądu Okręgowego w Lublinie, sygn. akt II Ca 396/12, gdzie sąd ten orzekł, że zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
W sprawie, w której ww. sąd orzekał, właściciel nieruchomości wzdłuż granicy działki zasadził tuje, które z czasem urosły do wysokość 3,5 m i stale zacieniły ogród sąsiedni. Sąsiedzi zażądali przycięcia drzew, a w związku z brakiem reakcji wezwanych wystąpili na drogę sądową. Sąd I, jak i sąd II instancji uznały powództwo za zasadne i nakazały przycięcie tui do wysokość 2,50 m i jednocześnie zobowiązały właściciela do utrzymywanie ich maksymalnie na tym poziomie. Sądy stanęły bowiem na stanowisku, że tuje nie mogą rosnąć bez żadnych ograniczeń, gdyż tak wysokie tuje jak w przedmiotowej sprawie powodują ograniczony dostęp do promieni słonecznych, co odbija się na wykorzystywaniu sąsiedniej nieruchomości i takie zakłócenia przekraczają przeciętną miarę, wyznaczoną zabudową nieruchomości i jej przeznaczeniem.
Dla określenia maksymalnej wysokości tui sądy posłużyły się zaś przepisami Prawa budowlanego dotyczącego budowy ogrodzeń, uznając, że skoro dopiero budowa ogrodzenia powyżej 2,20 m wymaga zgłoszenia właściwemu organowi (art. 29 ust. 1 pkt 20), to jest to wysokość uznana za dopuszczalną w stosunkach sąsiedzkich do wzajemnego ogrodzenia działek, a tuje są formą ogrodzenia, więc zdaniem sądów należy się ww. przepisami posiłkować przy określeniu maksymalnie dopuszczalnej wysokości takiego rodzaju ogrodzenia. W przedmiotowej sprawie wysokość tui została podniesiona z 2,2 m do 2,5 m, bo zdaniem biegłego powołanego w tejże sprawie tuje można przycinać maksymalnie o 30%.
Wyrok dotyczył co prawda dwóch sąsiednich zabudowa szeregowych, ale jako karta przetargowa może posłużyć Pani w ostatecznym wezwaniu zarządu wspólnoty do reakcji, pod rygorem wystosowania pozwu o zakaz immisji, jeśli zarząd nie skróci tuj np. w ciągu miesiąca od dnia otrzymania owego ostatecznego wezwania. Wszak skoro w zabudowie szeregowej tuje 3,5 m uznano za wywołujące immisje to jest szansa, że gdyby doszło do sprawy sądowej i tutaj sąd uznałby, że tuje o wysokości 7 m i więcej wywołują u Państwa immisje,, nawet gdyby nie uznano, że pełnią funkcję ogrodzenia, a tylko dekoracyjną/ozdobną (choć niewątpliwie wykazanie, że miała to być funkcja ogrodzenia dawałoby wyższe szanse wygrania, bo wtedy można próbować forsować ww. stanowisko o maks. wysokości jak dla ogrodzenia z Prawa budowlanego). Oczywiście powództwo to koszty, wszak opłata uzależniona jest od wartości narażonej na immisję nieruchomości (art. 13 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych), ale w powództwie trzeba wnosić o zwrot kosztów sądowych od pozwanego w razie wygranej. Do tego dojdą bez wątpienia koszty biegłego, który oceni immisje i ich charakter oraz w ogóle ich występowanie. W Polsce nie ma prawa precedensu, to, że w jednej sprawie sąd orzekł tak, nie oznacza, że w innej inny sąd orzeknie podobnie. Niemniej, sądy wzajemnie wyznaczają jakiś trend orzekania, więc ww. wyrok jest na pewno wobec Państwa pomocny.
Absolutnie odradzam samodzielne przycięcie tui. Po pierwsze wspólnota może Państwa obciążyć kosztami czy wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym z tego tytułu. Po drugie zaś ustawa o ochronie przyrody częstokroć wymaga zgłoszenia lub zezwolenia na wycinkę/przycinkę roślinności. Za naruszenie ww. norm, w tym za naruszenie roślinności bez zgody jej właściciela, grożą kary pieniężne (art. 88 ustawy o ochronie przyrody).
Pan Jan zasadził wysokie tuje na granicy swojej działki, które po kilku latach urosły do 4 metrów i zaczęły zacieniać ogród sąsiada, Pana Marka. Z powodu braku porozumienia w tej kwestii, Marek postanowił złożyć pozew do sądu, powołując się na art. 144 Kodeksu cywilnego o zakazie immisji. Sąd orzekł, że tuje należy przyciąć do wysokości 2,5 m, ponieważ ich obecna wysokość zakłócała korzystanie z nieruchomości sąsiada.
Pani Anna mieszka w szeregowcu, a jej sąsiedzi zasadzili krzewy, które osiągnęły wysokość 3 metrów, zasłaniając jej widok i ograniczając dostęp światła do kuchni. Pomimo wielu próśb, sąsiedzi nie zgodzili się na przycięcie roślin. Pani Anna zagroziła wystąpieniem do zarządu wspólnoty z wnioskiem o skrócenie krzewów, odwołując się do poprzednich wyroków sądowych dotyczących podobnych przypadków.
Pan Wojciech, właściciel działki rekreacyjnej, zasadził krzewy przy granicy swojej działki, które po latach przekroczyły 3 metry. Sąsiad, który również ma działkę obok, zaczął narzekać, że drzewa zbytnio zacieniają jego warzywnik. Mimo kilkukrotnych próśb, Wojciech nie zamierzał przycinać roślin. Sąsiad postanowił powołać się na przepisy o zakazie immisji i skierował sprawę do mediacji w stowarzyszeniu działkowców, co zakończyło się decyzją o konieczności przycięcia krzewów do wysokości 2,2 m.
Podsumowując, przepisy prawa nie regulują bezpośrednio wysokości drzew czy krzewów, jednak właściciele nieruchomości muszą przestrzegać zasad wynikających z art. 144 Kodeksu cywilnego, który zakazuje immisji. Oznacza to, że nie mogą podejmować działań, które zakłócałyby korzystanie z sąsiednich nieruchomości ponad przeciętną miarę. W sytuacjach spornych, takich jak nadmierna wysokość roślin zasłaniających światło lub widok, sądy mogą orzekać o konieczności przycięcia drzew lub krzewów, odnosząc się do przepisów np. dotyczących ogrodzeń.
Oferujemy profesjonalne porady prawne w zakresie sporów sąsiedzkich dotyczących wysokości drzew i krzewów. Jeśli roślinność sąsiada zakłóca korzystanie z Państwa nieruchomości, pomożemy w ocenie sytuacji na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego, w tym art. 144 o zakazie immisji. Doradzimy, jak skutecznie zareagować na naruszenia, przygotujemy wezwania oraz w razie potrzeby pomożemy w wystąpieniu na drogę sądową. Nasza pomoc obejmuje również analizę orzecznictwa, co zwiększy szansę na korzystne rozstrzygnięcie sprawy.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398
4. Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody - Dz.U. 2004 nr 92 poz. 880
5. Wyrok Sądu Okręgowego w Lublinie, sygn. akt II Ca 396/12.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
