• Data: 2024-11-06 • Autor: Katarzyna Bereda
Chciałbym wszcząć postępowanie przeciwko deweloperowi, który dopuścił się pewnych zaniedbań, błędów przy budowie nieruchomości, w której mieszkam. Z tego, co się orientuję, zgodnie z przepisami okres rękojmi wynosi pięć lat i w tym czasie deweloper musi wszystko naprawić. Kancelarie, z którymi rozmawiałem, wymagały ode mnie podania kwoty, jaką chcę odzyskać od dewelopera. Co zrobić w tej sytuacji? Jakie dane zebrać przed zgłoszeniem się do kancelarii prawnej? Czy powinienem na własną rękę zatrudnić rzeczoznawcę, który przygotuje listę błędów i wskaże ich wartość?
Jeżeli nie wie Pan, jaka jest wartość szkód, które powstały na skutek wystąpienia wady ukrytej nieruchomości, dobrym pomysłem – przed wniesieniem powództwa – jest skorzystanie z pomocy rzeczoznawcy, który w prywatnej opinii oszacuje wartość szkody, a także wskaże, czy niniejsze wady są wadami ukrytymi. To potwierdzi Pana zasadność i wysokość powództwa.
Mając na uwadze treść art. 5561 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.):
„§ 1. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:
1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym”.
W kontekście przepisów o rękojmi dla stwierdzenia istnienia wady fizycznej decydujące znaczenie ma przede wszystkim kryterium funkcjonalne, obejmujące przeznaczenie rzeczy i jej użyteczność, a nie kryterium normatywno-techniczne (wyr. SN z 9.3.2006 r., sygn. akt I CSK 147/05, a także wyr. SA w Krakowie z 16.4.2013 r., sygn. akt I ACa 235/13).
Z punktu widzenia przepisów o rękojmi rzecz może być w pełni sprawna, a mimo to obarczona wadą fizyczną, o której mowa w niniejszym przepisie. Przykładowo, jak stwierdził SN, zgodność z Polską Normą danego produktu sama przez się nie oznacza, iż produkt ten nie ma wady fizycznej. Jeśli mamy do czynienia ze zmniejszeniem użyteczności produktu występującej przy użyciu go dla celu wynikającego ze zwyczajnego przeznaczenia tego produktu, to nie sposób zaprzeczyć istnieniu wady (orz. SN z 2.4.2003 r., sygn. akt I CKN 244/01; orz. SN z 20.5.1997 r., sygn. akt II CKN 115/97; zob. także wyr. SA w Krakowie z 21.10.2014 r., sygn. akt I ACa 3/14, według którego „certyfikat czy atest to zapewnienie o właściwościach wskazanych w certyfikacie, czy ateście. Certyfikat natomiast nie ma znaczenia w sytuacji, gdy towar ma wadę dyskwalifikującą użyteczność wynikającą z normalnego przeznaczenia rzeczy. Sama formalna tylko zgodność rzeczy z normą techniczną nie wyłącza jeszcze skuteczności zarzutu istnienia wady fizycznej rzeczy”).
Z drugiej jednak strony warto przytoczyć wyr. SA w Warszawie z 23.2.2000 r. (sygn. akt I ACa 1281/99), w którym sąd stwierdził, że niska odporność na plamienie ceramicznych płytek podłogowych nie stanowi ich wady w rozumieniu art. 556 K.c., skoro nie była objęta normą ani certyfikatem jakości (glosa krytyczna – E. Łętowska, PiP 2000, Nr 10, s. 113–116).
Zgodnie z treścią art. 568 § 1 K.c. „Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu”. Jeżeli kupującym jest konsument, a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu.
Z uwagi na powyższe, w przypadku opisanej przez Pana sytuacji, swoją postawę procesową powinien Pan przede wszystkim opierać na powyższej regulacji prawnej.
Zgodnie natomiast z treścią art. 560 § 1 K.c. „Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady”.
Artykuł 560 K.c. określa dwa podstawowe uprawnienia, które przysługują kupującemu, a więc Panu, na gruncie przepisów o rękojmi. Na jego podstawie może Pan albo od umowy odstąpić, albo żądać obniżenia ceny – stosownie do poniesionej przez Pana szkody, wliczając do niej konieczność napraw we własnym zakresie – dlatego pomocna będzie ekspertyza niezależnej firmy, która wskaże na wadę i oceni koszt jej naprawy. Przepis zawiera warunki realizacji tych uprawnień, włącznie z ograniczeniami ich realizacji – gdy przedsiębiorca niezwłocznie rzecz naprawi. Jeżeli deweloper w dalszym ciągu nie naprawił ostatecznie wady, może Pan skorzystać z dwóch powyższych uprawnień.
Z uwagi na to w pierwszej kolejności powinien Pan skierować do przedsiębiorcy wezwanie zawierające treść Pana żądania pod rygorem żądania obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy. W piśmie proszę powołać się na powyższe przepisy i stanowisko doktryny, a także wskazać szkodę, jaką Pan poniósł na skutek wystąpienia ww. wad, wskazując wysokość powstałej szkody. Jeżeli nie dojdą Państwo do porozumienia – pozostaje droga sądowa i pomocna będzie dla Pana opinia rzeczoznawcy. Aby zainicjować sprawę, powinien pan przedstawić kancelarii nr KW nieruchomości, opinię wraz z kosztorysem, a także umowę przeniesienia własności.
Wada ukryta fundamentów budynku mieszkalnego
Pan Jan kupił nowe mieszkanie od dewelopera. Po dwóch latach mieszkania zauważył, że zimą w mieszkaniu jest wyraźnie zimniej, niż powinno być. Rzeczoznawca, którego wynajął Jan, stwierdził wadę ukrytą w postaci nieprawidłowo wykonanej izolacji termicznej budynku. Pomimo że budynek spełniał wymagania norm budowlanych, wada ta powodowała ograniczenie jego funkcjonalności i komfortu mieszkania. Jan zażądał od dewelopera naprawy izolacji, a kiedy ten nie zareagował, skierował sprawę na drogę sądową, żądając obniżenia ceny mieszkania o koszt niezbędnych prac naprawczych.
Problemy z wilgocią w garażu podziemnym
Pani Anna kupiła mieszkanie w budynku wielorodzinnym z miejscem postojowym w garażu podziemnym. Po kilku miesiącach użytkowania zauważyła, że na ścianach i suficie garażu pojawiła się wilgoć. Zlecony przez Annę rzeczoznawca stwierdził, że problem wynika z wadliwej izolacji przeciwwilgociowej. Anna wezwała dewelopera do usunięcia wady na podstawie przepisów o rękojmi. Gdy deweloper nie podjął działań naprawczych, Anna zażądała obniżenia ceny zakupu miejsca postojowego, aby pokryć koszty koniecznych prac remontowych oraz zabezpieczenia garażu przed wilgocią.
Źle wykonana instalacja wodna
Pan Michał kupił mieszkanie, w którym po roku użytkowania wystąpiła awaria instalacji wodnej – zaczęły przeciekać rury. Po ekspertyzie rzeczoznawca stwierdził, że rury zostały źle zamontowane. Michał, powołując się na przepisy o rękojmi, zażądał od dewelopera naprawy wady. Gdy deweloper nie zareagował w odpowiednim czasie, Michał zlecił naprawę na własny koszt i domagał się zwrotu poniesionych wydatków zgodnie z art. 560 K.c.
Artykuł omawia kwestie dotyczące odpowiedzialności dewelopera za wady budynku na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. W przypadku stwierdzenia wady fizycznej nieruchomości kupujący ma prawo do żądania naprawy, obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy, jeśli wada została ujawniona w ciągu dwóch lat od zakupu, a w przypadku nieruchomości – w ciągu pięciu lat. Istotne jest również to, aby kupujący przed wniesieniem powództwa skonsultował się z rzeczoznawcą, który oceni wartość szkody i potwierdzi istnienie wady. Warto pamiętać, że niezgodność z umową może dotyczyć zarówno właściwości, które rzecz powinna mieć, jak i jej użyteczności zgodnie z przeznaczeniem.
Jeśli borykasz się z problemami związanymi z wadami budynku lub potrzebujesz pomocy w zakresie rękojmi, skorzystaj z naszych porad prawnych online! Nasi doświadczeni prawnicy pomogą Ci zrozumieć Twoje prawa oraz zasady odpowiedzialności dewelopera. Przygotują dla Ciebie również niezbędne pisma i dokumenty. Nie zwlekaj, skontaktuj się z nami już dziś – wypełnij formularz umieszczony pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z 9.3.2006 r., sygn. akt I CSK 147/05
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 16.4.2013 r., sygn. akt I ACa 235/13
4. Wyrok Sądu Najwyższego z 20.5.1997 r., sygn. akt II CKN 115/97
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
