• Data: 2024-07-16 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Od 13 lat mieszkam w domu jednorodzinnym z żoną, dwójką dzieci i teściową. Właścicielką nieruchomości jest teściowa. Planujemy dobudowanie piętra w domu. Przed rozpoczęciem inwestycji chciałbym zostać współwłaścicielem domu lub uzyskać jakąś formę zabezpieczenia, że w przyszłości dom zostanie w naszych rękach, czyli żony i moich. Chodzi o to, żeby na przykład teściowa nie mogła sprzedać lub przepisać domu na osobę trzecią bez naszej zgody. Dodam, że teść nie żyje, a żona nie ma rodzeństwa. Proszę o radę, jak forma byłaby korzystna w naszej sytuacji. Darowizna, dopisanie mnie i żony jako współwłaścicieli, czy może jeszcze inna możliwość? Jakie koszty wiązałyby się z poszczególnymi formami? Obecnie dom z działką jest wart ok. 500-600 tys. zł.
Jednym z rozwiązań może być darowizna nieruchomości lub jej części. Teoretycznie zostanie współwłaścicielem domu w pewien sposób zabezpieczy Pana i rodzinę przed ewentualnym samodzielnym rozporządzeniem nieruchomością przez teściową.
W tym miejscu wskazuję, że zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego (K.c.) – własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Nadto art. 199 K.c. stanowi, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Natomiast do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
W Pana przypadku, aby zabezpieczyć się, dobrze byłoby objąć większą niż 50% część udziałów w nieruchomości.
Niemniej jednak nie można również zapominać, że zgodnie z art. 200 K.c. każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Natomiast w myśl art. 198 K.c. – każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Zatem teściowa teoretycznie mogłaby swój udział przekazać w drodze sprzedaży lub darowizny osobie trzeciej, a to już mogłoby nie być dla Państwa zbytnio komfortowe.
Innym rozwiązaniem mogłaby okazać się umowa dożywocia. Umowę tę reguluje Kodeks cywilny, zgodnie z art. 908: jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia. Istotnym jest, że dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.
W przypadku umowy dożywocia, zgodnie z art. 910 §1 K.c., przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych, czyli na zasadzie np.: służebności mieszkania.
Co do kwestii podatkowych w zakresie transakcji darowizny oraz dożywocia wyjaśniam, jak niżej.
W przypadku umowy darowizny najkorzystniej, aby teściowa darowiznę przekazała na córkę, gdyż zgodnie z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn darowizna na rzecz żony będzie podlegała zwolnieniu z podatku. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. Gdyby darowizna była również na Pana, wówczas od swojej części musiałby Pan odprowadzić podatek. Ewentualnie po otrzymaniu darowizny, w późniejszym czasie żona mogłaby dokonać darowizny na Pana rzecz i tym samym również nie trzeba byłoby już odprowadzać podatku. Strony umowy darowizny nie uzyskują również przychodu na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Natomiast umowa dożywocia podlega opodatkowaniu na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy w tym przypadku ciąży na nabywcy nieruchomości, zaś podstawę opodatkowania dla umowy dożywocia stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Stawka takiego podatku natomiast wynosi 2%.
W przypadku umowy dożywocia organy podatkowe obecnie stoją na stanowisku, że również strony nie muszą płacić podatku dochodowego od osób fizycznych. W interpretacjach zmieniających wcześniejsze stanowiska: DD9.8222.2.152.2015.JQP i DD9.8222.2.154.2015.JQP znalazło się stwierdzenie, że „ze względu jednak na brak przesłanek umożliwiających określenie przychodu z tego źródła, na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy, nie wystąpi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych z tego tytułu”. Wobec tego w wyniku umowy dożywocia nie powstałby również obowiązek odprowadzenia podatku dochodowego. Umowa dożywocia jest wprawdzie umową odpłatną, bo w zamian za przepisanie nieruchomości nabywca zobowiązuje się wypełnić określone świadczenie na rzecz dożywotnika, to mimo to nie ma od niego podatku. Nie jest bowiem możliwe wskazanie wprost ceny, a skoro nie jest znany przychód, nie można wymierzyć podatku.
Co do kosztów notarialnych nie da się jednoznacznie wskazać, ile one wyniosą, gdyż mimo niektórych, z góry ustalonych stawek po części wynagrodzenie notariuszy może się różnić. Z doświadczenia mogę wskazać, że przy umowie darowizny będzie to koszt najprawdopodobniej w granicach 3 000 – 4 000. Natomiast w przypadku umowy dożywocia koszt ten byłby najprawdopodobniej porównywalny.
Podsumowując, obie formy w jakiś sposób zabezpieczyłyby Państwa przed rozporządzeniem nieruchomością przez teściową. Każda z nich jednak w innym zakresie.
Inwestowanie w nieruchomość teściowej wymaga odpowiedniego zabezpieczenia, aby mieć pewność, że dom pozostanie w rękach rodziny. Rozważenie opcji takich jak darowizna udziałów, umowa dożywocia czy podział majątku z późniejszą darowizną może zapewnić spokój i stabilność. Każda z tych form ma swoje korzyści i koszty, dlatego warto dokładnie przeanalizować, która opcja najlepiej odpowiada na potrzeby i sytuację rodziny.
Skorzystaj z naszych usług prawnych online, aby uzyskać profesjonalne porady i pomoc w przygotowaniu wszelkich pism związanych z darowizną udziałów, umową dożywocia czy innymi formami zabezpieczenia nieruchomości. Nasz zespół ekspertów zapewni kompleksowe wsparcie i doradztwo na każdym etapie procesu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
