• Data: 2024-10-28 • Autor: Katarzyna Bereda
Po rozwodzie zakupiliśmy z byłym mężem nieruchomość – dom, ok. 120 m2. Jesteśmy obydwoje współwłaścicielami. Mamy dwoje dzieci (13 i 16 lat), opiekę nad nimi sąd powierzył mnie. Razem z nimi mieszkam w tym domu, jesteśmy tam zameldowani, a były mąż mieszka gdzieindziej. Chciałabym wiedzieć, czy moja i dzieci sytuacja mieszkaniowa jest stabilna, stąd proszę o odpowiedź na kilka pytań. Czy były mąż mógłby: 1. sprzedać swoje udziały w nieruchomości bez mojej wiedzy albo zażądać mojej wyprowadzki? 2. Czy on powinien ponosić nakłady na dom, jeżeli w nim nie mieszka? 3. Czy jeżeli chciałby zamieszkać, to może to zrobić, nawet jeżeli ja będę temu przeciwna? 4. Czy jako współwłaściciel może żądać, abym płaciła czynsz co miesiąc?
Skoro nieruchomość została zakupiona po rozwodzie, posiadają ją Państwo na współwłasność i są właścicielami w częściach ułamkowych – zakładam, że w udziale po ½. Wobec tego zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego: „Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).”. Odpowiadając zatem na Pani pytania:
1. Zgodnie z treścią art. 198 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Udział jest prawem, które należy wyłącznie do współwłaściciela. Innymi słowy, współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Dlatego też może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Przede wszystkim może przenieść udział na kogoś innego czynnością inter vivos (sprzedać, darować, wnieść do spółki jako aport, przekazać udział w nieruchomości) (red. serii Osajda/red. tomu Borysiak 2023, wyd. 31/P. Księżak).
Jak więc Pani widzi, mąż może bez Pani wiedzy i woli sprzedać swój udział – sprzedaż będzie dotyczyła jednak jedynie jego udziału. Do sprzedaży całej nieruchomości konieczna jest Pani zgoda – jest to bowiem czynność przekraczająca zwykły zarząd.
W zakresie natomiast żądania Pani wyprowadzki, to nie jest to możliwe, albowiem zgodnie z art. 206 K.c.: „Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Wobec tego, jeżeli nieruchomość nie jest podzielona, może Pani z niej korzystać, a mąż nie może Pani tego zabronić – działa to oczywiście w dwie strony.
2. Zgodnie z art. 207 K.c.: „Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Przepis odnosi się do wszystkich wydatków, zarówno koniecznych jak i innych, oraz do ciężarów, a zatem obciążeń współwłaścicieli wynikających z ich prawa (np. podatki, opłaty, ubezpieczenia).
Pod użytym w art. 207 K.c. pojęciem „wydatków” w orzecznictwie Sądu Najwyższego rozumie się różnego rodzaju nakłady poniesione na rzecz wspólną (por. m.in. uchw. SN z 19.12.1973 r., III CZP 78/73, OSNCP 1974, Nr 10, poz. 165 oraz uzasadnienie post. SN z 5.12.1997 r., I CKN 558/97, OSNC 1998, Nr 7-8, poz. 112 i post. SN z 18.3.1999 r., I CKN 928/97, Biul. SN 1999, Nr 7, s. 5; uchw. SN z 10.5.2006 r., III CZP 11/06, OSNC 2007, Nr 3, poz. 38).
Ciężarami w rozumieniu art. 207 K.c. są podatki i inne świadczenia o charakterze publicznoprawnym obciążające współwłaścicieli nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności (post. SN z 19.6.2009 r., V CSK 485/08, MoP 2009, Nr 14, s. 747).
Jeżeli mąż nie mieszka w nieruchomości, powinien ponosić jedynie opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości, a więc np. podatki, ubezpieczenia, opłaty stałe – stosownie do swojego udziału. Opłaty eksploatacyjne, które zużywa Pani – pozostają po Pani stronie.
3. Tak, mąż tak samo jak Pani, stosownie do art. 206 K.c., może zamieszkiwać w nieruchomości i z niej korzystać. Tak samo jak on Pani – nie może Pani jemu tego zabronić, albowiem stanowi to naruszenie jego prawa własności.
4. Tak jak wskazałam w odpowiedzi nr 2 – powinni Państwo ponosić opłaty stałe zgodnie z posiadanym udziałem.
Małżeństwo Anny i Krzysztofa rozwiodło się kilka lat temu. Po rozwodzie zakupili wspólnie dom. Anna mieszka tam z ich dziećmi, a Krzysztof mieszka w innym miejscu. Anna martwi się, czy Krzysztof mógłby sprzedać swój udział w nieruchomości bez jej zgody. Dowiaduje się, że Krzysztof może sprzedać swój udział bez jej wiedzy, ale nabywca wchodziłby tylko w miejsce współwłaściciela. Do sprzedaży całej nieruchomości potrzebna byłaby jednak zgoda Anny.
Justyna i Tomasz po rozwodzie pozostali współwłaścicielami domu. Tomasz przestał w nim mieszkać i nie ponosił żadnych opłat, mimo że Justyna tam mieszkała z dziećmi. Justyna zastanawia się, czy Tomasz ma obowiązek partycypować w kosztach. Tomasz, jako współwłaściciel, jest zobowiązany ponosić część opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości, takich jak podatki czy ubezpieczenie, nawet jeśli nie mieszka w domu.
Marta po rozwodzie mieszka z dziećmi w domu, którego współwłaścicielem jest jej były mąż, Jacek. Jacek oznajmia, że chciałby wrócić i mieszkać w domu, mimo że Marta jest temu przeciwna. Marta dowiaduje się, że Jacek, jako współwłaściciel, ma prawo do korzystania z domu i nie może mu tego zabronić, ale wspólne zamieszkanie musiałoby zostać zorganizowane w sposób zgodny z prawami obojga.
Współwłasność nieruchomości po rozwodzie oznacza, że oboje byli małżonkowie mają równe prawa do decydowania o udziale w majątku. Choć jeden z małżonków może sprzedać swój udział bez zgody drugiego, nie może żądać jego wyprowadzki ani jednostronnie decydować o korzystaniu z całej nieruchomości. Ważne jest również, aby współwłaściciele dzielili się kosztami utrzymania domu, nawet jeśli jedno z nich w nim nie mieszka.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w przygotowaniu pism prawnych, aby szybko i skutecznie rozwiązać Twoje sprawy związane z nieruchomościami, rozwodem czy współwłasnością. Skontaktuj się z nami, a zapewnimy Ci kompleksowe wsparcie prawne dostosowane do Twoich potrzeb. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
